🏠 ポルトガル IMI 計算機

IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis）はポルトガルの自治体が毎年徴収する不動産税で、1月1日時点の所有者に課されます。日本の固定資産税やフランスのtaxe foncièreに近い仕組みですが、決定的な違いがあります。課税標準は購入価格でも時価でもなく、税務当局が各不動産に割り当てるVPT（valor patrimonial tributário、課税資産価値）です。

VPTはカデルネタ・プレディアル（caderneta predial、不動産課税台帳）で確認できます。この文書はPortal das Finanças（ポルトガル税務ポータル）から所有不動産ごとにダウンロード可能です。都市型物件（prédios urbanos：マンション・戸建て・店舗・建築敷地）にはVPTの0.30%〜0.45%が適用され、農村型物件（prédios rústicos：農地・林地・牧草地）には一律0.8%です。税率は各自治体の議会が毎年法定範囲内で設定するため、隣接自治体にある同じ条件の部屋でも税額がかなり変わることがあります。

通常のIMIに加え、高価額の都市型住宅には2017年に創設された追加課税AIMI（Adicional ao IMI）が上乗せされます。本計算機は両タイプの通常IMIを推定し、月割り換算値を示し、分割納付プランを確認できるほか、個人所有者向けの60万ユーロAIMIしきい値をチェックします。ポルトガルの所得税面はポルトガルIRS計算機で補完できます。

計算の核心は、Código do IMI（IMI法典）が定める唯一の式、IMI = VPT × 自治体税率です。累進課税も控除もありません。単純な掛け算だからこそ、最新のカデルネタ・プレディアルのVPTを正確に入力することが何より重要です。

税率の選び方。都市型物件では、お住まいの自治体（カマーラ・ムニシパル）が公表した年度の税率を選びます。ドロップダウンには0.300%から0.450%まで0.025刻みの一般的な値と、自由入力欄を用意しました。農村型物件は法律で0.8%に固定されているため、計算機が自動的に適用し、ドロップダウンは無視されます。自治体は毎年法定範囲内で税率を変更でき、議会の決定は翌年度全体に適用されます。

派生指標。年間額に加え、月割り換算値（年間IMI ÷ 12）を算出するので、予算や家賃収入を12か月に均等配分できます。さらに一般則に沿った分割納付の目安も表示します。IMIが100ユーロ以下なら一括、100〜500ユーロなら2回、500ユーロ超は3回（5月・8月・11月）です。期限は自治体ごとに異なるため、あくまで目安としてください。

AIMIチェック。個人が所有する都市型住宅のVPTが60万ユーロを超える場合、60万〜100万ユーロの部分に0.7%、100万〜200万ユーロの部分に1.0%、200万ユーロ超の部分に1.5%を累進で上乗せします。法人は住宅用VPT全体に一律0.4%、オフショア法人は7.5% — すべての段階は下の参考表にありますが、ここで計算するのは個人向けの規則のみです。AIMIは別途課され、通常は翌年9月に納付期限が来ます。家賃収入のある方はレシーボス・ヴェルデス（recibos verdes）での申告が、購入時の消費税はポルトガルIVA計算機が関連します。

下の法定枠組みは2026年に適用されるものです。Código do IMIが上限と下限を定め、各自治体議会が毎年その帯域内で都市税率を選びます。AIMIの段階は都市型住宅への追加課税の負担者を示し、上の計算機が処理するのは個人向け規則のみです。

下の6例はすべてこのページの計算機（都市型物件・個人所有）によるもので、同じVPTと税率を入力すればどの数値も再現できます。金額は小数点以下2桁に丸め、分割納付の列は前述の一般則に従っています。

1. Portal das Finançasからカデルネタ・プレディアルをダウンロードし、物件のVPTを控えます。
2. 物件タイプ（都市型 urbano／農村型 rústico）を選択します。
3. 自治体のIMI税率をプリセットから選ぶか、0.300%〜0.450%の範囲で自由入力します。
4. 「IMIを計算」を押すと、年間税額・月割り換算・分割納付目安が表示されます。
5. AIMI行を確認します。個人所有でVPTが60万ユーロを超えると、超過分に0.7%／1.0%／1.5%が累進で加算されます。

計算に使うVPTはどこで確認できますか？

所有物件のカデルネタ・プレディアル（不動産課税台帳）に記載されています。Portal das Finançasのアカウント内の資産セクションで開けます。項目名はvalor patrimonial tributárioです。分譲マンションでは建物と敷地持分の合計、農村型物件では土地の評価額になります。計算機には、当年度の文書に印刷された通りのVPT合計を入力してください。

隣接自治体で税率が違うのはなぜですか？

各自治体議会が、都市型物件については法定帯域0.30%〜0.45%の中から毎年独自の税率を定めているためです。決定は12月31日までに公表され、翌年度に適用されます。深刻な人口減少に直面する自治体は標準帯域の外に設定できるため、自由入力欄を用意しています。

AIMI（追加課税）はどう計算されますか？

個人の場合、AIMIは所有する都市型住宅のVPT合計が60万ユーロを超えた部分に累進で課されます。60万〜100万ユーロの部分に0.7%、100万〜200万ユーロの部分に1.0%、200万ユーロ超の部分に1.5%です。つまり超過分のみが課税対象です。法人は住宅用VPT全体に一律0.4%、オフショア法人は7.5%です。本ツールは個人向け規則のみを計算してしきい値を知らせます。AIMIは別途課され、通常は翌年9月に納付します。

IMIはいつ、どうやって納めますか？

標準的な規則では、100ユーロ以下は一括（5月）、100〜500ユーロは2回（5月・11月）、500ユーロ超は3回（5月・8月・11月）で納めます。正確な期限は納税通知書に記載され、マルティバンコATM、オンラインバンキング、Portal das Finançasから支払えます。

自宅のIMIは免除されますか？

その物件が恒久の住まいで、VPTが12.5万ユーロ以下、世帯の課税所得が年間153,300ユーロ未満なら、免除の対象になり得ます。免除は申請制で3年ごとに更新できます。所有者自身が耕作する低価額の農村型物件にも軽減の道があります。

売却や再評価でIMIは変わりますか？

税は取引ではなく物件に付いて回ります。買主は登録されたVPTに基づき、所有開始後最初の年度からIMIを支払い、売却でVPTがリセットされることはありません。建物の特性を変える改修は再評価の対象になり、自治体の再評価サイクルで評価額が定期的に更新されるため、購入後何年も経ってから税額が変わることがあります。

このツールは情報提供のみを目的としており、金融アドバイスではありません。

古いカデルネタ・プレディアルを使い回さず、毎年VPTを確認してください。税務当局は通貨価値の下落に合わせて評価額を更新し、自治体も定期的に再評価を行うため、物件に手を加えなくても課税標準は動きます。市場の下落や建物情報の誤りでVPTが高すぎると感じたら、再評価を請求できます。VPTが1ユーロ下がるたび、将来のIMIが毎年安くなります。また、その物件が恒久の住まいなら免除制度を検討しましょう。VPTが12.5万ユーロ以下で世帯の課税所得が153,300ユーロ未満なら、申請により3年ごとに更新できる免除が受けられます。購入前には隣接自治体の税率比較も有効です。高額な家では0.15ポイントの差が毎年実際の金額になります。さらに、納税通知書の期限までに必ず納付し、延滞利息や督促コストを避けてください。

試算を使うときはカデルネタ・プレディアルを手元に置いてください。そこに記載されたVPTはすでに税務当局の評価を反映しているため、市場価格を推測するより転記するほうが正確です。同じ自治体内に複数の物件を保有している場合は、それぞれが個別に評価され、AIMIのしきい値を超える部分だけが合算されて追加課税の対象になることを覚えておきましょう。年金生活者や低所得世帯は、自治体の税務窓口で主たる住まいの免除規定も確認すべきですし、VPTに不服がある場合は評価更新後に再評価を請求できる正式な期間があります。第二に、物件が所在する自治体は年間税額を左右する最大の変数です。自治体の境界をまたいだ二つの同じ部屋でも、地元議会の税率だけでIMIが五割ほど違うことがあるため、購入候補を比較するなら交渉前に各自治体の公表税率を調べてください。第三に、市役所に税率の見積もりを求めたり過去の納付控えを確認したりするときは、その税率がどの年度に適用されるものかを必ず確認してください。議会は毎春に小さな変更を承認し、それが翌年度の請求書に初めて現れます。第四に、同じ自治体に複数の都市型物件を持つ世帯は、AIMIが建物単位ではなく所有者単位・自治体単位で課される点に注意してください。個別にはしきい値未満の部屋でも、合算すると免除ラインを超えることがあります。第五に、年中に購入または売却した場合、IMIは法律上、契約日ではなく翌年1月1日時点の保有状況に応じて日割りされます。未使用月の還付を期待する買主は少なくありませんが、これは驚くべき点です。最後に、自治体からの評価通知書はすべて保管してください。そこに印字された資産価値こそ、この計算機が求める正確なVPTであり、購入価格や銀行の査定額を使うと誤解を招く試算になります。