🏠 Calculadora IMI Portugal

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é o imposto anual sobre prédios que os municípios portugueses cobram a quem for proprietário a 1 de janeiro. É a receita própria mais importante das câmaras municipais depois da participação no IRS e, para a maioria das famílias, uma das poucas contas que chega todos os anos pelo simples facto de possuir casa. Ao contrário do que muitos julgam, o IMI não se calcula sobre o preço de compra nem sobre o valor de mercado: a base é o valor patrimonial tributário (VPT) que a Autoridade Tributária atribui a cada prédio.

O VPT consta da caderneta predial, que pode descarregar do Portal das Finanças para cada prédio que tenha em seu nome. Os prédios urbanos (apartamentos, moradias, lojas e terrenos para construção) pagam entre 0,30% e 0,45% do VPT, consoante o município; os prédios rústicos (terrenos agrícolas, florestais ou de pastagem) pagam uma taxa fixa de 0,8%. Quem define a taxa urbana é a assembleia municipal, todos os anos dentro da banda legal — razão pela qual duas moradas idênticas em concelhos vizinhos podem ter notas de cobrança muito diferentes.

Por cima do IMI normal, os prédios urbanos de habitação de alto valor estão sujeitos ao Adicional ao IMI (AIMI), criado em 2017. Esta calculadora estima o IMI para os dois tipos de prédio, converte-o num equivalente mensal, antecipa o plano de prestações e verifica o limiar de 600 000 € do AIMI para pessoas singulares. Para a vertente de rendimentos, o nosso simulador de IRS de Portugal completa as contas.

O motor da ferramenta é a única fórmula inscrita no Código do IMI: IMI = VPT × taxa municipal. Não há escalões progressivos nem deduções — é uma multiplicação direta, e por isso um VPT limpo e atualizado da caderneta predial vale mais do que qualquer truque de cálculo.

Escolher a taxa. Para prédios urbanos, selecione a taxa que a sua câmara municipal publicou para o ano: a lista traz os valores correntes de 0,300% a 0,450% em passos de 0,025, além de um campo livre. Para prédios rústicos a lei fixa 0,8%, pelo que a calculadora aplica esse valor automaticamente e ignora a lista. Os municípios podem ajustar a taxa anualmente dentro da banda legal, e a deliberação vale para todo o ano seguinte.

Métricas derivadas. Além do valor anual, a ferramenta calcula um equivalente mensal (IMI anual ÷ 12) para distribuir o custo por doze meses de orçamento ou de rendas, e uma estimativa de prestações segundo a regra comum: até 100 € paga-se de uma só vez, de 100 € a 500 € em duas prestações e acima de 500 € em três (maio, agosto e novembro do mesmo ano). As datas exatas variam de concelho para concelho, pelo que o calendário é indicativo.

Verificação do AIMI. Se o VPT de um prédio urbano de habitação ultrapassar 600 000 € para uma pessoa singular, a ferramenta aplica a escala progressiva do AIMI — 0,7% no escalão de 600 000 € a 1 000 000 €, 1,0% de 1 000 000 € a 2 000 000 € e 1,5% acima de 2 000 000 €. As empresas pagam uma taxa fixa de 0,4% sobre o VPT habitacional total e as entidades offshore 7,5% — a tabela de referência abaixo resume todos os escalões, mas aqui só a regra das pessoas singulares é calculada, e o adicional é liquidado à parte, normalmente em setembro do ano seguinte. Se arrendar o imóvel, os rendimentos declaram-se com recibos verdes; o IVA da altura da compra está no simulador de IVA de Portugal.

O enquadramento legal seguinte vale para 2026: o Código do IMI fixa os limites externos e cada assembleia municipal escolhe a sua taxa urbana dentro da banda, todos os anos. Os escalões do AIMI mostram quem paga o adicional sobre prédios urbanos de habitação; a calculadora trata apenas da regra das pessoas singulares.

Os seis exemplos seguintes saem da calculadora desta página (prédio urbano, pessoa singular) — qualquer número se reproduz introduzindo o mesmo VPT e a mesma taxa. Valores arredondados a duas casas decimais; a coluna das prestações segue a regra comum descrita acima.

1. Descarregue a caderneta predial no Portal das Finanças e copie o VPT do seu prédio.
2. Selecione o tipo de prédio: urbano ou rústico.
3. Escolha a taxa de IMI do seu município na lista ou introduza uma taxa personalizada entre 0,300% e 0,450%.
4. Prima Calcular IMI para ver o imposto anual, o equivalente mensal e a estimativa de prestações.
5. Leia a linha do AIMI: para uma pessoa singular, um VPT acima de 600 000 € acrescenta o adicional progressivo (0,7% / 1,0% / 1,5%) sobre o excedente.

Onde encontro exatamente o VPT pedido pela calculadora?

Na caderneta predial do prédio, que pode abrir na sua conta do Portal das Finanças, na área do património. O campo chama-se valor patrimonial tributário. Nos apartamentos inclui o edifício e a quota-parte do terreno; nos prédios rústicos é o valor do solo. A calculadora precisa do VPT total tal como consta do documento do ano em curso.

Porque é que a taxa varia entre dois municípios vizinhos?

Porque cada assembleia municipal fixa anualmente a sua taxa de IMI — para prédios urbanos, dentro da banda legal de 0,30% a 0,45%. A deliberação tem de estar publicada até 31 de dezembro e vale para o ano seguinte. Os municípios com perda acentuada de população podem sair da banda padrão, e é precisamente para esses casos que existe o campo de taxa personalizada.

Como se calcula o Adicional ao IMI (AIMI)?

Para pessoas singulares, o AIMI é progressivo sobre o conjunto dos VPT dos prédios urbanos de habitação que exceda 600 000 €: 0,7% no escalão de 600 000 € a 1 000 000 €, 1,0% de 1 000 000 € a 2 000 000 € e 1,5% acima de 2 000 000 € — só o excedente é tributado. As empresas pagam uma taxa fixa de 0,4% sobre todo o VPT habitacional e as entidades offshore 7,5%. Esta ferramenta calcula apenas a regra das pessoas singulares e assinala o limiar; o adicional é liquidado à parte e cai normalmente em setembro do ano seguinte.

Quando e como pago o IMI?

Pela regra padrão, valores até 100 € pagam-se numa única prestação (maio), de 100 € a 500 € em duas (maio e novembro) e acima de 500 € em três (maio, agosto e novembro). As datas exatas vêm na nota de cobrança e o pagamento pode ser feito em caixas Multibanco, via homebanking ou diretamente no Portal das Finanças.

Posso ficar isento de IMI na minha casa?

Sim, se o prédio for a sua habitação própria e permanente, o VPT não ultrapassar 125 000 € e o rendimento coletável do agregado familiar se manter abaixo de 153 300 € por ano. A isenção deve ser requerida ao serviço de finanças e é concedida por três anos, renováveis mediante novo pedido. Prédios rústicos de baixo valor cultivados diretamente pelo proprietário também podem beneficiar de reduções.

O IMI muda quando o prédio é vendido ou reavaliado?

O imposto segue o prédio, não o negócio: o comprador paga IMI desde o primeiro ano completo de propriedade sobre o VPT registado, e a venda não repõe esse valor à estaca zero. Obras que alterem as características do edifício podem despoletar nova avaliação, e os ciclos de reavaliação municipal atualizam os valores periodicamente — a nota pode mexer-se anos depois da escritura.

Esta ferramenta é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro.

Confirme o VPT todos os anos em vez de reutilizar uma caderneta predial antiga: a Autoridade Tributária atualiza os valores pelos coeficientes de desvalorização da moeda e os municípios executam reavaliações gerais periódicas, pelo que o valor tributável mexe mesmo quando o prédio não muda. Se considerar o VPT inflacionado — por exemplo, após uma quebra de mercado ou porque as características do edifício estão mal lancadas — pode pedir uma nova avaliação, e cada euro de VPT poupado reduz todas as notas de cobrança futuras. Quem vive no imóvel em habitação própria e permanente deve testar a isenção: com um VPT até 125 000 € e um rendimento coletável do agregado abaixo de 153 300 €, a isenção é concedida mediante requerimento e renovável de três em três anos. Antes de comprar, compare taxas entre concelhos vizinhos — 0,15 pontos percentuais numa casa cara pesam todos os anos — e pague sempre antes dos prazos da nota de cobrança para evitar juros e custas de execução.

Tenha a caderneta predial à mão quando usar o simulador: o VPT lá impresso já reflete a avaliação da Autoridade Tributária, pelo que copiá-lo é melhor do que adivinhar um preço de mercado. Se tem vários prédios no mesmo município, lembre-se de que cada um é avaliado separadamente e só as parcelas acima do limiar do AIMI se somam para o adicional. Reformados e agregados com rendimentos baixos devem também confirmar as regras de isenção da habitação permanente junto do serviço de finanças do seu município, e quem contesta um VPT tem um prazo formal para pedir reavaliação após uma atualização da avaliação. Segundo, o município onde o prédio se situa é a variável mais importante da sua nota anual: dois apartamentos idênticos em concelhos vizinhos podem diferir cerca de cinquenta por cento no IMI só por causa da taxa da assembleia local, por isso, se compara casas para comprar, consulte a taxa publicada de cada município candidato antes de negociar. Terceiro, quando pede uma cotação da taxa à sua câmara municipal ou verifica recibos de pagamentos anteriores, confirme a que ano se refere a taxa, porque as assembleias aprovam pequenas alterações todas as primaveras que só surgem na nota do ano seguinte. Quarto, as famílias com vários prédios urbanos no mesmo município devem lembrar-se de que o AIMI é liquidado por proprietário e por município, e não por edifício, pelo que uma carteira de apartamentos individualmente abaixo do limiar pode ultrapassar a linha de isenção quando somada. Quinto, se comprar ou vender durante o ano, o IMI é repartido por lei em função da posse a 1 de janeiro do ano seguinte e não da data da escritura, o que surpreende muitos compradores que esperam um reembolso pelos meses não usados. Por fim, guarde todas as cartas de avaliação municipal: o valor do ativo lá impresso é exatamente o VPT que esta calculadora espera, e usar o preço de compra ou a avaliação bancária produz estimativas enganadoras.