🏠 葡萄牙IMI不動產稅計算機

IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis）是葡萄牙各市政區每年課徵的不動產稅，納稅義務人為1月1日當天的登記所有權人。它的性質接近法國的taxe foncière或日本的固定資產稅，但有一個關鍵差異：課稅基礎既不是你的成交價，也不是市場行情，而是稅務機關為每筆不動產核定的VPT（valor patrimonial tributário，課稅價值）。

VPT記載在caderneta predial（不動產稅籍證明）上，你可以在Portal das Finanças（葡萄牙稅務入口網站）為名下每筆物業下載這份文件。都市物業（prédios urbanos：公寓、住宅、店面與可建用地）按VPT的0.30%–0.45%課稅，鄉村物業（prédios rústicos：農地、林地或牧草地）則一律按0.8%課徵。都市稅率由各市政區議會在法定區間內逐年訂定，因此相鄰市政區兩條件相同的房子，帳單金額可能差上一截。

在常規IMI之外，高價值都市住宅還須繳納2017年設立的附加稅AIMI（Adicional ao IMI）。本計算機可估算兩類物業的常規IMI、換算月度等值金額、預覽分期繳納方案，並為個人所有權人檢查60萬歐元的AIMI門檻。涉及葡萄牙所得稅的部分，可搭配我們的葡萄牙IRS計算機使用。

計算核心是Código do IMI規範的唯一公式：IMI = VPT × 市政稅率。沒有累進級距，也沒有扣除項——就是一次直接相乘，因此從稅籍證明取得正確、最新的VPT，比任何計算技巧都重要。

選擇稅率。都市物業請選擇你所在市政區（câmara municipal）公布的年度稅率：下拉選單提供從0.300%到0.450%、級距0.025的常用檔位，並另設自訂輸入欄。鄉村物業的稅率由法律固定為0.8%，計算機會自動套用並忽略下拉選單。各市政區可在法定區間內逐年調整稅率，議會決議對整個下一個年度生效。

衍生指標。在年度稅額之外，工具還會計算月度換算值（年度IMI ÷ 12），方便把成本分攤到十二個月的預算或租金收入；並依通行規則給出分期估算：不超過100歐元一次繳清，100–500歐元分兩期，超過500歐元分三期（5月、8月、11月）。各區實際繳稅日期不一，時程僅供參考。

AIMI檢核。若個人持有的都市住宅VPT超過600,000歐元，工具會按超出部分累進加計附加稅——600,000至1,000,000歐元按0.7%，1,000,000至2,000,000歐元按1.0%，超過2,000,000歐元按1.5%。公司按住宅VPT總額一律繳納0.4%，離岸實體為7.5%——下方參考表列出所有級距，但此處只計算個人規則，附加稅另 行核課，通常於次年9月到期。出租房東須透過recibos verdes（綠色收據）申報租金收入，購屋環節的加值稅請見葡萄牙IVA計算機。

下表為2026年適用的法定架構：Código do IMI劃定上下限，各市政區議會每年在區間內選定自己的都市稅率。AIMI級距說明誰需要為都市住宅繳納附加稅；上方計算機只處理個人規則。

下面六個範例全部來自本頁計算機（都市物業、個人所有權人）——輸入相同的VPT與稅率即可重現每一個數字。金額保留兩位小數；分期欄遵循上文說明的通行規則。

1. 在Portal das Finanças下載不動產稅籍證明（caderneta predial），抄下物業的VPT。
2. 選擇物業類型：都市（urbano）或鄉村（rústico）。
3. 從預設選單選擇所在市政區的IMI稅率，或在0.300%–0.450%範圍內自訂輸入。
4. 點按「計算IMI」，檢視年度稅額、月度換算與分期估算。
5. 查看AIMI一列：個人所有權人的VPT超過600,000歐元時，超出部分按0.7%／1.0%／1.5%累進加徵。

計算所需的VPT要去哪裡查？

在物業的caderneta predial（不動產稅籍證明）上，可在Portal das Finanças帳戶的資產區塊開啟。欄位名稱為valor patrimonial tributário。公寓包含建物及其分攤的土地持分，鄉村物業則為土地評定價值。計算機需要按當年度文件印載的VPT總額原樣輸入。

為什麼相鄰兩個市政區的稅率不一樣？

因為每個市政區議會都會在都市物業0.30%–0.45%的法定區間內，逐年自行訂定本區的IMI稅率。決議須在12月31日前公布，並適用於下一年度。人口嚴重流失的市政區可設在標準區間之外，這正是計算機提供自訂稅率欄位的原因。

AIMI附加稅（Adicional ao IMI）怎麼算？

對個人而言，AIMI按其持有的都市住宅VPT合計超過600,000歐元的部分累進課徵：600,000至1,000,000歐元的部分按0.7%，1,000,000至2,000,000歐元的部分按1.0%，超過2,000,000歐元的部分按1.5%，即只對超額部分課稅。公司按住宅VPT總額一律繳納0.4%，離岸實體為7.5%。本工具只計算個人規則並標記門檻；附加稅另行核課，通常在次年9月繳納。

IMI什麼時候繳、怎麼繳？

依標準規則，不超過100歐元一次繳清（5月），100至500歐元分兩期（5月、11月），超過500歐元分三期（5月、8月、11月）。確切期限以繳稅通知書為準，可透過Multibanco提款機、網路銀行或直接在Portal das Finanças繳納。

自住宅可以免IMI嗎？

可以。條件是：該物業為你的永久居所，VPT不超過125,000歐元，且家庭課稅所得每年低於153,300歐元。免稅須向稅務機關申請，每次核准三年，可重新申請展延。所有權人自行耕作的低價值鄉村物業也可能享有減免。

房子出售或重新評價後，IMI會變嗎？

稅跟著物業走，而不是跟著交易走：買方自完整持有產權的第一年起，按登記的VPT繳納IMI，出售並不會重置該價值。改變建物特徵的翻修工程可能觸發重新評價，市政區的重估週期也會定期更新評估值，因此成交多年後帳單仍可能變動。

本工具僅供參考，不構成財務建議。請諲詢合格的財務專業人士以獲取針對您具體情況的建議。

每年核對VPT，不要沿用舊的稅籍證明：稅務機關會依貨幣貶值係數更新評估值，市政區也會定期辦理整體重估，即使物業本身毫無變動，課稅價值仍可能調整。如果你認為VPT偏高——例如市場回檔之後，或建物特徵登載有誤——可以申請重新評價；VPT每降1歐元，未來每一張IMI帳單都會跟著減少。自住屋主還應測試免稅制度：VPT不超過125,000歐元且家庭課稅所得低於153,300歐元，即可申請免稅，每次核准三年、可申請展延。購屋前不妨比較相鄰市政區的稅率——高價住宅上0.15個百分點的差距，每年都是一筆實際金額。此外，務必在繳稅通知書載明的期限前完成繳納，避免滯納利息與執行費用。

使用估算器時請把不動產稅籍證明放在手邊：上面印載的VPT已反映稅務機關的評定，照抄遠比猜測市價可靠。如果你在同一市政區持有多筆物業，請記得每筆都是單獨評定的，只有超過AIMI門檻的部分才會計入附加稅。退休人員與低收入家庭還應向所在市政區的稅務機關確認自住免稅規定；對VPT有異議的所有權人，在評定更新後有一段正式期限可申請重新評價。其二，物業所在的市政區是決定年度帳單最重要的變數：市政區邊界兩側兩戶完全相同的公寓，單憑地方議會稅率不同，IMI就可能相差約五成，因此如果你在比較待購住宅，議價前先查詢每個候選市政區已公布的稅率。其三，當你向市議會索取稅率報價或核對以往繳款憑證時，務必確認該稅率適用於哪一年度，因為議會每年春季都會核准一些小幅調整，而這些調整要到下一年度的帳單才顯現。其四，在同一市政區持有多筆都市物業的家庭要記得，AIMI是按所有權人、按市政區核定的，而不是按建物，因此單筆均低於門檻的一組公寓，加總後仍可能越過免稅線。其五，如果你在年內買入或賣出，IMI依法按次年1月1日的持有狀況分攤，而不是按交割日，這讓許多期待未使用月份退稅的買方感到意外。最後，請保存每一封市政區評定通知：上面印載的資產價值正是本計算機所需的VPT數字，而改用買入價或銀行估價則會得出誤導性的估算。