🏠 포르투갈 IMI 계산기

IMI(Imposto Municipal sobre Imóveis)는 포르투갈 각 지자체가 매년 부과하는 부동산 세금으로, 1월 1일 기준 소유자에게 청구됩니다. 한국의 재산세나 프랑스의 taxe foncière와 비슷하지만 결정적인 차이가 있습니다. 과세 기준은 매입 가격도 시장가격도 아니라 세무 당국이 각 부동산에 부여하는 VPT(valor patrimonial tributário, 과세자산가치)라는 점입니다.

VPT는 카데르네타 프레디알(caderneta predial, 부동산 과세대장)에서 확인할 수 있습니다. 이 문서는 Portal das Finanças(포르투갈 세금 포털)에서 보유한 부동산별로 내려받을 수 있습니다. 도시형 물건(prédios urbanos: 아파트·단독주택·상가·건축 대지)에는 VPT의 0.30%~0.45%가 적용되고, 농촌형 물건(prédios rústicos: 농지·임야·목초지)에는 일률 0.8%가 적용됩니다. 세율은 각 지자체 의회가 매년 법정 범위 안에서 정하기 때문에 인접 지자체에 있는 같은 조건의 집도 세금이 상당히 달라질 수 있습니다.

일반 IMI에 더해 고가 도시형 주거 부동산에는 2017년 도입된 추가세 AIMI(Adicional ao IMI)가 붙습니다. 이 계산기는 두 유형의 일반 IMI를 추정하고 월 환산액을 보여 주며, 분할 납부 계획을 미리 확인하고 개인 소유자 기준 60만 유로 AIMI 문턱을 점검합니다. 포르투갈 소득세 쪽은 포르투갈 IRS 계산기에서 확인하세요.

계산의 핵심은 Código do IMI(IMI 법전)가 정한 단 하나의 공식, IMI = VPT × 지자체 세율입니다. 누진 구간도 공제도 없습니다. 단순 곱셈이기 때문에 최신 카데르네타 프레디알의 정확한 VPT를 입력하는 것이 무엇보다 중요합니다.

세율 고르기. 도시형 물건은 거주 지자체가 공표한 연도별 세율을 선택하면 됩니다. 드롭다운에는 0.300%부터 0.450%까지 0.025 간격의 일반적인 값과 직접 입력 칸을 넣었습니다. 농촌형 물건은 법률이 0.8%로 고정하므로 계산기가 자동으로 적용하고 드롭다운은 무시됩니다. 지자체는 매년 법정 범위 안에서 세율을 조정할 수 있고, 의회 결정은 다음 연도 전체에 적용됩니다.

파생 지표. 연간 금액 외에 월 환산액(연간 IMI ÷ 12)을 계산해 예산이나 임대 수입을 12개월에 걸쳐 배분할 수 있게 하고, 통상 규칙에 따른 분할 납부 예상치도 보여 줍니다. IMI가 100유로 이하면 한 번에, 100~500유로면 2회, 500유로 초과는 3회(5월·8월·11월)로 나뉩니다. 정확한 기한은 지자체마다 다르므로 참고용으로만 활용하세요.

AIMI 점검. 개인 소유 도시형 주거 부동산의 VPT가 60만 유로를 넘으면 초과분에 AIMI 누진(60만~100만 유로 0.7%, 100만~200만 유로 1.0%, 200만 유로 초과 1.5%)을 적용합니다. 법인은 주거용 VPT 전체에 일률 0.4%, 오프쇼어 법인은 7.5%입니다. 모든 구간은 아래 참고표에 정리되어 있고 여기서 계산하는 것은 개인 규칙뿐입니다. AIMI는 별도로 과세되며 보통 다음 해 9월에 납부합니다. 임대 수입이 있다면 레시보스 베르드스(recibos verdes) 신고와 연동되고, 매매 시점의 부가세는 포르투갈 IVA 계산기에서 다룹니다.

아래 법정 틀은 2026년에 적용됩니다. Código do IMI가 상하한을 정하고 각 지자체 의회가 매년 그 구간 안에서 도시 세율을 선택합니다. AIMI 구간은 도시형 주거 부동산 추가세의 부담 주체를 보여 주며, 위 계산기가 처리하는 것은 개인 규칙뿐입니다.

아래 여섯 예시는 모두 이 페이지의 계산기(도시형 물건, 개인 소유)에서 나온 값으로, 같은 VPT와 세율을 입력하면 어떤 숫자든 재현할 수 있습니다. 금액은 소수점 둘째 자리에서 반올림했고 분할 납부 열은 앞서 설명한 통상 규칙을 따릅니다.

1. Portal das Finanças에서 카데르네타 프레디알을 내려받아 물건의 VPT를 옮겨 적습니다.
2. 물건 유형(도시형 urbano / 농촌형 rústico)을 선택합니다.
3. 지자체 IMI 세율을 목록에서 고르거나 0.300%~0.450% 범위에서 직접 입력합니다.
4. IMI 계산 버튼을 누르면 연간 세액, 월 환산액, 분할 납부 예상치가 표시됩니다.
5. AIMI 줄을 확인하세요. 개인 소유이고 VPT가 60만 유로를 초과하면 초과분에 0.7% / 1.0% / 1.5%가 누진으로 추가됩니다.

계산에 쓰는 VPT는 어디서 확인하나요?

보유 물건의 카데르네타 프레디알(부동산 과세대장)에 적혀 있습니다. Portal das Finanças 계정의 자산 섹션에서 열 수 있습니다. 항목명은 valor patrimonial tributário입니다. 아파트는 건물과 대지 지분을 합산한 값이고, 농촌형 물건은 토지 평가액입니다. 계산기에는 당해 연도 문서에 인쇄된 그대로의 VPT 총액을 입력하세요.

인접 지자체끼리 세율이 다른 이유는 무엇인가요?

각 지자체 의회가 도시형 물건에 대해 법정 구간 0.30%~0.45% 안에서 매년 자체 세율을 정하기 때문입니다. 결정은 12월 31일까지 공표되어 다음 해에 적용됩니다. 심각한 인구 유출을 겪는 지자체는 표준 구간 밖으로 정할 수 있어서 직접 입력 칸을 마련해 두었습니다.

AIMI(추가세)는 어떻게 계산되나요?

개인의 경우 AIMI는 보유 도시형 주거 부동산의 VPT 합계가 60만 유로를 넘는 부분에 누진으로 부과됩니다. 60만~100만 유로 구간에 0.7%, 100만~200만 유로 구간에 1.0%, 200만 유로 초과분에 1.5%입니다. 즉 초과분에만 과세됩니다. 법인은 주거용 VPT 전체에 일률 0.4%, 오프쇼어 법인은 7.5%입니다. 이 도구는 개인 규칙만 계산해 문턱을 알려 줍니다. AIMI는 별도로 과세되며 보통 다음 해 9월에 납부합니다.

IMI는 언제, 어떻게 납부하나요?

표준 규칙상 100유로 이하는 한 번(5월), 100~500유로는 2회(5월·11월), 500유로 초과는 3회(5월·8월·11월)로 나눠 냅니다. 정확한 기한은 고지서에 적혀 있고, 멀티방코 ATM, 온라인 뱅킹, Portal das Finanças에서 납부할 수 있습니다.

자택 IMI를 면제받을 수 있나요?

그 물건이 항거 주거지이고 VPT가 12만 5천유로 이하이며 가구 과세소득이 연 153,300유로 미만이면 면제 대상이 될 수 있습니다. 면세는 신청해야 하며 3년 단위로 갱신됩니다. 소유자가 직접 경작하는 저가 농촌형 물건도 감면 대상이 될 수 있습니다.

매도나 재평가로 IMI가 바뀌나요?

세금은 거래가 아니라 물건을 따라갑니다. 매수인은 등록된 VPT를 기준으로 소유 첫 해부터 IMI를 부담하며, 매도로 VPT가 초기화되지는 않습니다. 건물 특성을 바꾸는 리모델링은 재평가 사유가 되고, 지자체 재평가 주기에 따라 평가액이 주기적으로 갱신되어 매수 후 몇 년이 지나 세금이 달라질 수 있습니다.

이 도구는 정보 제공 목적이며 재무 조언을 구성하지 않습니다.

오래된 카데르네타 프레디알을 재사용하지 말고 매년 VPT를 확인하세요. 세무 당국이 화폐 가치 하락을 반영해 평가액을 갱신하고 지자체도 주기적으로 재평가를 실시하기 때문에, 물건을 고치지 않아도 과세 기준은 움직입니다. 시세 하락이나 건물 정보 오기 때문에 VPT가 과도하다고 판단되면 재평가를 청구할 수 있습니다. VPT가 1유로 내려갈 때마다 앞으로의 IMI가 매년 그만큼 줄어듭니다. 또 이 물건이 항거 주거지라면 면세 제도를 검토하세요. VPT 12만 5천유로 이하에 가구 과세소득 153,300유로 미만이면 신청으로 3년마다 갱신되는 면세 대상이 될 수 있습니다. 매수 전에는 인접 지자체 간 세율 비교도 효과적입니다. 고가 주택에서 0.15%포인트 차이는 매년 실제 금액으로 이어집니다. 아울러 고지서 기한 전에 반드시 납부해 연체 이자와 독촉 비용을 피하세요.

계산기를 사용할 때는 카데르네타 프레디알을 곁에 두세요. 거기 적힌 VPT는 이미 세무 당국의 평가를 반영하므로 시세를 짐작하는 것보다 그대로 옮겨 적는 편이 정확합니다. 같은 지자체에 여러 물건을 보유하고 있다면 각각 별도로 평가되며, AIMI 문턱을 넘는 부분만 합산되어 추가세 대상이 된다는 점을 기억하세요. 연금생활자와 저소득 가구는 지자체 세무 창구에서 주거용 면세 규정도 확인해야 하고, VPT에 이의가 있는 사람은 평가 갱신 후 재평가를 청구할 수 있는 공식 기간이 있습니다. 둘째, 물건이 위치한 지자체는 연간 세액을 좌우하는 가장 중요한 변수입니다. 지자체 경계를 사이에 둔 똑같은 아파트 두 채도 지역 의회 세율만으로 IMI가 약 50퍼센트 달라질 수 있으니, 매수 후보를 비교한다면 협상 전에 각 후보 지자체의 공표 세율을 확인하세요. 셋째, 시청에 세율 견적을 요청하거나 과거 납부 영수증을 확인할 때는 그 세율이 어느 연도에 적용되는지 반드시 확인하세요. 의회는 매년 봄에 작은 변경을 승인하고, 그것이 다음 해 고지서에 처음 나타납니다. 넷째, 같은 지자체에 도시형 물건을 여러 개 보유한 가구는 AIMI가 건물 단위가 아니라 소유자 단위·지자체 단위로 과세된다는 점을 기억하세요. 개별적으로는 문턱 미만인 아파트 포트폴리오도 합산하면 면세선을 넘을 수 있습니다. 다섯째, 연중에 매수하거나 매도하면 IMI는 법률상 잔금일이 아니라 다음 해 1월 1일 기준 보유 상태에 따라 일할 계산됩니다. 사용하지 않은 달의 환급을 기대하는 매수인이 많은데, 이는 의외의 사실입니다. 마지막으로 지자체의 평가 통지서를 모두 보관하세요. 거기 찍힌 자산 가치가 바로 이 계산기가 기대하는 정확한 VPT이며, 매입가나 은행 감정가를 쓰면 오해를 부르는 추정치가 나옵니다.