🏠 Calculateur IMI Portugal

L'Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) est la taxe foncière annuelle des communes portugaises, due par celui qui possède un bien au 1er janvier. Si vous connaissez la taxe foncière française, vous êtes en terrain connu, avec une nuance de taille : l'assiette n'est ni le prix d'achat ni la valeur de marché, mais le valor patrimonial tributário (VPT), l'assiette cadastrale que l'administration fiscale portugaise attribue à chaque parcelle.

Ce VPT figure sur la caderneta predial, le document cadastral téléchargeable sur le Portal das Finanças pour chaque bien détenu. Les biens urbains (prédios urbanos : appartements, maisons, locaux et terrains à bâtir) sont taxés entre 0,30 % et 0,45 % du VPT, tandis que les biens rustiques (prédios rústicos : terres agricoles, forestières ou de pâture) paient un taux fixe de 0,8 %. Chaque assemblée municipale fixe son taux dans cette bande chaque année — deux logements identiques dans des communes voisines peuvent donc recevoir des avis très différents.

Par-dessus l'IMI ordinaire, les biens urbains résidentiels de forte valeur supportent l'Adicional ao IMI (AIMI), une surtaxe créée en 2017. Ce calculateur estime l'IMI standard pour les deux catégories, le convertit en équivalent mensuel, anticipe l'échéancier et vérifie le seuil de 600 000 € de l'AIMI pour les particuliers. Pour l'autre volet de la fiscalité portugaise, notre calculateur IRS Portugal complète le tableau.

Le moteur de l'outil tient dans la formule unique du Código do IMI : IMI = VPT × taux communal. Aucun barème progressif, aucune déduction — une multiplication directe, raison pour laquelle un VPT à jour de la caderneta predial pèse bien plus que n'importe quel tour de calcul.

Choisir le taux. Pour un bien urbain, reprenez le taux publié par votre câmara municipal : la liste déroulante propose les valeurs courantes de 0,300 % à 0,450 % par pas de 0,025, plus un champ libre. Pour un bien rustique, la loi impose 0,8 % — l'outil l'applique automatiquement et ignore la liste. Les communes peuvent ajuster leur taux chaque année dans la bande légale, la décision s'appliquant à toute l'année suivante.

Indicateurs dérivés. Au-delà du montant annuel, l'outil calcule un équivalent mensuel (IMI annuel ÷ 12) pour lisser le coût sur douze mois de budget ou de loyers, et une estimation d'échéances selon la règle usuelle : jusqu'à 100 € en une fois, de 100 € à 500 € en deux et au-delà de 500 € en trois (mai, août et novembre de la même année). Les dates exactes varient — considérez l'échéancier comme indicatif.

Contrôle AIMI. Si le VPT d'un bien urbain résidentiel dépasse 600 000 € pour un particulier, l'outil applique le barème progressif de l'AIMI — 0,7 % sur la tranche de 600 000 € à 1 000 000 €, 1,0 % de 1 000 000 € à 2 000 000 € et 1,5 % au-delà de 2 000 000 €. Les sociétés paient un taux fixe de 0,4 % sur le VPT résidentiel total et les entités offshore 7,5 % — le tableau de référence détaille toutes les tranches, mais seule la règle du particulier est calculée ici, la surtaxe étant liquidée à part, en principe en septembre de l'année suivante. Les bailleurs déclarent leurs loyers par recibos verdes ; la TVA due à l'achat relève du calculateur IVA Portugal.

Le cadre légal ci-dessous vaut pour 2026 : le Código do IMI fixe les bornes, et chaque assemblée municipale choisit son taux urbain dans la bande chaque année. Les tranches d'AIMI montrent qui paie la surtaxe sur les biens urbains résidentiels ; le calculateur ne traite que la règle du particulier.

Les six exemples ci-dessous sortent du calculateur de cette page (bien urbain, particulier) — chaque chiffre se reproduit en saisissant le même VPT et le même taux. Montants arrondis à deux décimales ; la colonne des échéances suit la règle usuelle décrite plus haut.

1. Téléchargez la caderneta predial sur le Portal das Finanças et recopiez le VPT de votre bien.
2. Choisissez le type de bien : urbain (urbano) ou rustique (rústico).
3. Reprenez le taux IMI de votre commune dans la liste, ou saisissez un taux libre entre 0,300 % et 0,450 %.
4. Cliquez sur Calculer l'IMI pour obtenir le montant annuel, l'équivalent mensuel et l'échéancier.
5. Lisez la ligne AIMI : pour un particulier, un VPT supérieur à 600 000 € ajoute la surtaxe progressive (0,7 % / 1,0 % / 1,5 %) sur la fraction excédentaire.

Où trouver exactement le VPT demandé par le calculateur ?

Sur la caderneta predial du bien, ouvrable dans votre compte du Portal das Finanças, rubrique patrimoine. Le champ s'appelle valor patrimonial tributário. Pour un appartement, il englobe le bâtiment et sa quote-part de terrain ; pour une parcelle rustique, c'est la valeur du sol. Le calculateur attend le VPT total tel qu'imprimé sur le document de l'année en cours.

Pourquoi le taux diffère-t-il entre deux communes voisines ?

Parce que chaque assemblée municipale fixe chaque année son propre taux d'IMI — pour les biens urbains, dans la bande légale de 0,30 % à 0,45 %. La délibération doit être publiée avant le 31 décembre et vaut pour l'année suivante. Les communes en forte perte de population peuvent sortir de la bande standard, d'où le champ de taux personnalisé.

Comment l'Adicional ao IMI (AIMI) est-il calculé ?

Pour un particulier, l'AIMI est progressif sur le VPT cumulé des biens urbains résidentiels au-delà de 600 000 € : 0,7 % sur la tranche de 600 000 € à 1 000 000 €, 1,0 % de 1 000 000 € à 2 000 000 € et 1,5 % au-delà de 2 000 000 € — seule la fraction excédentaire est taxée. Les sociétés paient un taux fixe de 0,4 % sur l'ensemble du VPT résidentiel et les entités offshore 7,5 %. Cet outil ne calcule que la règle du particulier et signale le seuil ; la surtaxe est liquidée séparément, en principe en septembre de l'année suivante.

Quand et comment paie-t-on l'IMI ?

Selon la règle standard, les montants jusqu'à 100 € se paient en une fois (mai), ceux de 100 € à 500 € en deux (mai et novembre) et ceux au-delà de 500 € en trois (mai, août et novembre). Les dates exactes figurent sur l'avis d'imposition ; le paiement se fait aux DAB Multibanco, en banque en ligne ou directement sur le Portal das Finanças.

Puis-je être exonéré d'IMI sur ma résidence ?

Oui, si le bien est votre résidence permanente, que son VPT ne dépasse pas 125 000 € et que le revenu fiscal de votre foyer reste sous 153 300 € par an. L'exonération se demande au service des impôts et s'accorde pour trois ans, renouvelable sur nouvelle demande. Les petites parcelles rustiques exploitées directement par leur propriétaire peuvent aussi bénéficier d'allègements.

L'IMI change-t-il en cas de vente ou de réévaluation ?

La taxe suit le bien, pas la transaction : l'acquéreur paie l'IMI dès sa première pleine année de propriété sur la base du VPT enregistré, et la vente ne remet pas ce compteur à zéro. Des travaux modifiant les caractéristiques du bâtiment peuvent déclencher une nouvelle évaluation, et les cycles de révision municipaux actualisent les valeurs périodiquement — l'avis peut donc bouger des années après l'achat.

Cet outil est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier.

Vérifiez le VPT chaque année plutôt que de réutiliser une vieille caderneta predial : l'administration réajuste les valeurs pour tenir de la dépréciation monétaire et les communes mènent des révisions périodiques — l'assiette bouge donc même si votre bien ne change pas. Si le VPT vous semble surévalué, après un reflux du marché ou parce que les caractéristiques du bâtiment sont mal saisies, vous pouvez demander une nouvelle évaluation : chaque euro retranché abaisse toutes les factures d'IMI à venir. Si le bien est votre résidence permanente, testez l'exonération : un VPT jusqu'à 125 000 € et un revenu fiscal du foyer sous 153 300 € ouvrent droit à un dégrèvement, sur demande et pour trois ans renouvelables. Avant d'acheter, comparez les taux des communes voisines — 0,15 point d'écart sur une belle maison pèse lourd chaque année — et payez toujours avant les dates limites de l'avis d'imposition pour éviter intérêts et frais de recouvrement.

Gardez la caderneta predial à portée de main lorsque vous utilisez l'estimateur : le VPT qui y figure reflète déjà l'évaluation de l'administration fiscale, donc le recopier vaut mieux que deviner un prix de marché. Si vous possédez plusieurs biens dans la même commune, rappelez-vous que chacun est évalué séparément et que seules les fractions au-delà du seuil d'AIMI se cumulent pour la surtaxe. Les retraités et les ménages à faibles revenus devraient aussi vérifier les règles d'exonération de résidence principale auprès de leur service des impôts municipal, et toute personne contestant un VPT dispose d'un délai formel pour demander une réévaluation après une mise à jour d'évaluation. Deuxièmement, la commune où se situe le bien est la variable la plus importante de votre facture annuelle : deux appartements identiques de part et d'autre d'une limite communale peuvent différer d'environ cinquante pour cent d'IMI uniquement à cause du taux de l'assemblée locale, donc si vous comparez des logements à acheter, consultez le taux publié de chaque commune candidate avant de négocier. Troisièmement, lorsque vous demandez un devis de taux à votre conseil municipal ou vérifiez d'anciens avis de paiement, confirmez à quelle année le taux s'applique, car les assemblées approuvent chaque printemps de petits changements qui n'apparaissent que sur la facture de l'année suivante. Quatrièmement, les familles détenant plusieurs biens urbains dans la même commune doivent se rappeler que l'AIMI est liquidée par propriétaire et par commune, et non par bâtiment, si bien qu'un portefeuille d'appartements inférieurs individuellement au seuil peut franchir la ligne d'exonération une fois additionné. Cinquièmement, si vous achetez ou vendez en cours d'année, l'IMI est réparti par la loi selon la possession au 1er janvier de l'année suivante et non selon la date de l'acte, ce qui surprend nombre d'acquéreurs attendant un remboursement pour les mois non utilisés. Enfin, conservez chaque lettre d'évaluation municipale : la valeur du bien qui y est imprimée est exactement le chiffre de VPT attendu par ce calculateur, et utiliser le prix d'achat ou l'estimation bancaire produit des estimations trompeuses.