🏠 Portugal IMI Rechner

Die Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ist die jährliche kommunale Grundsteuer Portugals — funktional das Gegenstück zur deutschen Grundsteuer, allerdings mit einem entscheidenden Unterschied: Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis, sondern der valor patrimonial tributário (VPT), der steuerliche Einheitswert, den die Finanzverwaltung jedem Grundstück zuweist. Steuerpflichtig ist, wer am 1. Januar des Jahres als Eigentümer im Bestand steht.

Den VPT findest du in der Caderneta Predial, dem steuerlichen Liegenschaftsblatt, das du für jedes Grundstück im Portal das Finanças herunterladen kannst. Städtische Immobilien (prédios urbanos — Wohnungen, Häuser, Ladenlokale, Baugrundstücke) werden mit 0,30 % bis 0,45 % des VPT veranlagt, land- und forstwirtschaftliche Flächen (prédios rústicos) pauschal mit 0,8 %. Jede Gemeindeversammlung legt ihren Satz jährlich innerhalb dieses Korridors fest — zwei identische Wohnungen in Nachbargemeinden können daher völlig unterschiedliche Jahresrechnungen produzieren.

Auf höherwertige städtische Wohnimmobilien kommt außerdem der Adicional ao IMI (AIMI), ein 2017 eingeführter Zuschlag. Dieser Rechner schätzt die reguläre IMI für beide Immobilientypen, rechnet sie in ein Monatsäquivalent um, zeigt den voraussichtlichen Ratenplan und prüft die 600.000-€-Schwelle des AIMI für Privatpersonen. Wer in Portugal Einkünfte versteuert oder vermietet, findet die passende Werkbank in unserem Portugal-IRS-Rechner.

Im Kern steht die einzige Formel, die das Código do IMI vorgibt: IMI = VPT × Gemeindesatz. Es gibt keinen Progressionstarif und keine Abzüge — ein sauberer, aktueller VPT aus der Caderneta Predial ist darum wichtiger als jeder Rechentrick.

Satz wählen. Für städtische Immobilien wählst du den Satz, den deine Gemeinde für das Jahr veröffentlicht hat; das Dropdown bietet die üblichen Werte von 0,300 % bis 0,450 % in 0,025-Schritten plus ein eigenes Feld. Bei rústico-Flächen setzt das Gesetz 0,8 % fest — der Rechner wendet diesen Satz automatisch an und ignoriert das Dropdown. Gemeinden dürfen ihren Satz jährlich im gesetzlichen Rahmen anpassen; der Beschluss der Versammlung gilt für das gesamte Folgejahr.

Abgeleitete Kennzahlen. Über die Jahressumme hinaus zeigt das Tool ein Monatsäquivalent (Jahres-IMI ÷ 12), damit Eigentümer und Vermieter die Steuer auf zwölf Monate Budget oder Mieteinnahmen verteilen können, sowie eine Ratenschätzung nach der verbreiteten Regel: bis 100 € eine Rate, von 100 € bis 500 € zwei und oberhalb von 500 € drei Zahlungsfenster (Mai, August und November desselben Jahres). Die genauen Termine variieren — die Schätzung ist also indikativ.

AIMI-Prüfung. Überschreitet der VPT einer städtischen Wohnimmobilie bei Privatpersonen 600.000 €, wendet das Tool die AIMI-Progression an — 0,7 % für den Teil von 600.000 € bis 1.000.000 €, 1,0 % von 1.000.000 € bis 2.000.000 € und 1,5 % darüber. Unternehmen zahlen pauschal 0,4 % auf die gesamte Wohn-VPT, Offshore-Gesellschaften 7,5 % — alle Stufen stehen in der Referenztabelle unten, gerechnet wird hier nur die Privatpersonen-Regel, und der Zuschlag wird üblicherweise separat im September des Folgejahres fällig. Vermieter finden die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen im Recibos-Verdes-Rechner, Kaufzeitpunkt-Kosten im Portugal-IVA-Rechner.

Der gesetzliche Rahmen unten gilt für 2026: Das Código do IMI zieht die Außengrenzen, und jede Gemeindeversammlung wählt ihren städtischen Satz jährlich innerhalb der Spanne. Die AIMI-Stufen zeigen, wer den Zuschlag auf städtische Wohnimmobilien zahlt; der Rechner oben berechnet nur die Privatpersonen-Regel.

Alle sechs Beispiele stammen aus dem Rechner auf dieser Seite (städtische Immobilie, Privatperson) — jede Zahl lässt sich mit denselben Eingaben reproduzieren. Beträge auf zwei Nachkommastellen gerundet; die Rattenspalte folgt der oben beschriebenen verbreiteten Regel.

1. Lade die Caderneta Predial im Portal das Finanças herunter und übernimm den VPT deiner Immobilie.
2. Wähle den Immobilientyp: städtisch (urbano) oder ländlich (rústico).
3. Wähle den Gemeindesatz aus den Vorlagen oder gib einen eigenen Satz zwischen 0,300 % und 0,450 % ein.
4. Klicke auf IMI berechnen und lies Jahressteuer, Monatsäquivalent und Ratenschätzung ab.
5. Beachte die AIMI-Zeile: Ab einem VPT über 600.000 € kommt für Privatpersonen der progressive Zuschlag (0,7 % / 1,0 % / 1,5 %) auf den übersteigenden Betrag hinzu.

Wo genau finde ich den VPT für diesen Rechner?

In der Caderneta Predial der Immobilie, die du in deinem Portal-das-Finanças-Konto im Patrimoniumsbereich öffnen kannst. Das Feld heißt valor patrimonial tributário. Bei Wohnungen umfasst es das Gebäude und den anteiligen Grund und Boden, bei rústico-Flächen den Landwert. Der Rechner braucht den VPT exakt so, wie er im Dokument des laufenden Jahres ausgewiesen ist.

Warum unterscheiden sich die Sätze zweier Nachbargemeinden?

Jede Gemeindeversammlung legt ihren IMI-Satz jährlich selbst fest — für städtische Immobilien innerhalb der gesetzlichen Spanne von 0,30 % bis 0,45 %. Der Beschluss muss bis 31. Dezember veröffentlicht werden und gilt für das Folgejahr. Gemeinden mit starkem Bevölkerungsrückgang dürfen außerhalb der Standardspanne liegen; genau dafür gibt es das Feld für eigene Sätze.

Wie wird der Adicional ao IMI (AIMI) berechnet?

Bei Privatpersonen ist der AIMI progressiv auf die zusammengefasste VPT städtischer Wohnimmobilien über 600.000 €: 0,7 % für den Teil von 600.000 € bis 1.000.000 €, 1,0 % von 1.000.000 € bis 2.000.000 € und 1,5 % darüber — besteuert wird also nur der überschießende Betrag. Unternehmen zahlen pauschal 0,4 % auf die gesamte Wohn-VPT, Offshore-Gesellschaften 7,5 %. Dieses Tool rechnet nur die Privatpersonen-Regel und markiert die Schwelle; abgerechnet wird der Zuschlag separat, meist im September des Folgejahres.

Wann und wie zahle ich die IMI?

Nach der Standardregel werden Beträge bis 100 € in einer Rate fällig (Mai), Beträge von 100 € bis 500 € in zwei (Mai und November) und Beträge über 500 € in drei (Mai, August und November). Die genauen Termine stehen auf dem Steuerbescheid; gezahlt wird am Multibanco-Automaten, über Homebanking oder direkt im Portal das Finanças.

Kann ich für mein Eigenheim befreit werden?

Ja, wenn die Immobilie dein dauerhafter Hauptwohnsitz ist, ihr VPT 125.000 € nicht übersteigt und das steuerpflichtige Haushaltseinkommen unter 153.300 € pro Jahr bleibt. Die Befreiung muss beim Finanzamt beantragt werden, gilt für drei Jahre und ist verlängerbar. Auch landwirtschaftliche Kleinflächen, die der Eigentümer selbst bewirtschaftet, können begünstigt sein.

Ändert sich die IMI bei Verkauf oder Neubewertung?

Die Steuer folgt der Immobilie, nicht dem Geschäft: Der Käufer zahlt ab dem ersten vollen Eigentumsjahr auf Basis des eingetragenen VPT, und ein Verkauf setzt diesen Wert nicht zurück. Umbauten, die die Gebäudemerkmale verändern, können eine neue Bewertung auslösen, und kommunale Neubewertungszyklen aktualisieren den Wert periodisch — die Rechnung kann sich also noch Jahre nach dem Kauf bewegen.

Dieses Tool dient nur Informationszwecken und stellt keine Finanzberatung dar.

Prüfe den VPT jährlich neu, statt mit einer alten Caderneta Predial zu rechnen: Die Finanzverwaltung passt den Wert an die Geldentwertung an, und Gemeinden führen periodische Neubewertungen durch — der steuerliche Wert kann sich also bewegen, auch wenn du an der Immobilie nichts änderst. Hältst du den VPT für zu hoch, etwa nach einem Preiseinbruch oder weil Gebäudemerkmale falsch erfasst sind, kannst du eine neue Bewertung beantragen; jeder Euro, um den der VPT sinkt, senkt jede künftige IMI-Rechnung dauerhaft. Wer die Immobilie selbst bewohnt, sollte die Befreiung prüfen: Bei einem VPT bis 125.000 € und einem Haushaltseinkommen unter 153.300 € ist eine Freistellung möglich — auf Antrag, jeweils drei Jahre gültig und verlängerbar. Und vor dem Kauf lohnt der Satzvergleich zwischen Nachbargemeinden: 0,15 Prozentpunkte Unterschied sind bei teuren Häusern jedes Jahr bares Geld. Zahle außerdem vor den Fristen auf dem Steuerbescheid, um Säumniszinsen und Vollstreckungskosten zu vermeiden.

Halte die Caderneta Predial beim Rechnen bereit: Der dort eingetragene VPT spiegelt bereits die Bewertung des Finanzamts wider, sodass das Abschreiben genauer ist als das Raten eines Marktpreises. Besitzt du mehrere Immobilien in derselben Gemeinde, denke daran, dass jede einzeln bewertet wird und nur Objekte über der AIMI-Schwelle für den Zuschlag zusammengerechnet werden. Rentner und einkommensschwache Haushalte sollten die Regeln zur Befreiung für den Hauptwohnsitz beim kommunalen Finanzamt prüfen, und wer einen VPT bestreitet, hat nach einer Neubewertung ein formales Zeitfenster für einen Widerspruch. Zweitens ist die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, die wichtigste Variable deiner Jahresrechnung: Zwei identische Wohnungen über eine Gemeindegrenze hinweg können allein wegen des lokalen Satzes um rund fünfzig Prozent bei der IMI auseinanderliegen — vergleiche also vor Verhandlungen den veröffentlichten Satz jeder in Frage kommenden Gemeinde. Drittens solltest du, wenn du bei deiner Stadtverwaltung einen Satz erfragst oder frühere Zahlungsbelege prüfst, klären, für welches Jahr der Satz gilt, denn die Versammlungen beschließen jeden Frühling kleine Änderungen, die erst auf der Rechnung des Folgejahres auftauchen. Viertens sollten Familien mit mehreren städtischen Immobilien in derselben Gemeinde bedenken, dass der AIMI pro Eigentümer und pro Gemeinde erhoben wird, nicht pro Gebäude — ein Portfolio von Wohnungen, die einzeln unter der Schwelle liegen, kann in Summe die Freigrenze überschreiten. Fünftens: Kaufst oder verkaufst du im Laufe des Jahres, wird die IMI gesetzlich nach dem Eigentum zum 1. Januar des Folgejahres aufgeteilt und nicht nach dem Vertragsdatum, was viele Käufer überrascht, die eine Erstattung für die ungenutzten Monate erwarten. Und schließlich: Hebe jeden kommunalen Bewertungsbescheid auf — der dort gedruckte Vermögenswert ist genau der VPT, den dieser Rechner erwartet; Kaufpreis oder Bankwert führen dagegen zu irreführenden Schätzungen.