🏠 Calculadora IMI Portugal

La Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) es el impuesto anual sobre bienes inmuebles que cobran los ayuntamientos portugueses a quien figura como propietario a 1 de enero. Si conoces el IBI español, el mecanismo te resultará familiar, con una diferencia clave: la base no es el precio de compra ni el valor de mercado, sino el valor patrimonial tributário (VPT), el valor catastral que asigna la administración fiscal portuguesa a cada parcela.

Ese VPT aparece en la caderneta predial, el documento catastral que puedes descargar del Portal das Finanças para cada inmueble que poseas. Los inmuebles urbanos (prédios urbanos: pisos, casas, locales y solares edificables) tributan entre el 0,30 % y el 0,45 % del VPT, mientras que los rústicos (prédios rústicos: tierras agrícolas, forestales o de pasto) pagan un tipo fijo del 0,8 %. Cada asamblea municipal aprueba su propio tipo dentro de esa banda cada año, de modo que dos viviendas idénticas en municipios vecinos pueden recibir facturas claramente distintas.

Encima del IMI ordinario, los inmuebles urbanos residenciales de alto valor soportan el Adicional ao IMI (AIMI), un recargo creado en 2017. Esta calculadora estima el IMI normal para ambos tipos de inmueble, lo convierte en un equivalente mensual, anticipa el plan de plazos y comprueba el umbral de 600 000 € del AIMI para personas singulares. Para el resto de la fiscalía inmobiliaria portuguesa, nuestro calculador del IRS de Portugal completa la foto.

El motor de la herramienta es la única fórmula que fija el Código del IMI: IMI = VPT × tipo municipal. No hay tarifa progresiva ni deducciones — es una multiplicación directa, y por eso un VPT actualizado de la caderneta predial pesa mucho más que cualquier truco de cálculo.

Elegir el tipo. Para inmuebles urbanos, escoge el tipo publicado por tu cámara municipal: el desplegable ofrece los valores habituales del 0,300 % al 0,450 % en pasos de 0,025, además de un campo personalizado. Para inmuebles rústicos la ley fija el 0,8 %, así que la calculadora lo aplica automáticamente e ignora el desplegable. Los municipios pueden ajustar su tipo cada año dentro de la banda legal, y el acuerdo vale para todo el ejercicio siguiente.

Métricas derivadas. Además de la cifra anual, la herramienta calcula un equivalente mensual (IMI anual ÷ 12) para repartir el coste entre doce meses de presupuesto o de alquiler, y una estimación de plazos según la regla común: hasta 100 € se paga en una sola vez, de 100 € a 500 € en dos y por encima de 500 € en tres (mayo, agosto y noviembre del mismo año). Las fechas exactas varían, así que tómalo como orientación.

Comprobación del AIMI. Si el VPT de un inmueble urbano residencial supera los 600 000 € en manos de una persona singular, la herramienta aplica la escala progresiva del AIMI — 0,7 % del tramo de 600 000 € a 1 000 000 €, 1,0 % de 1 000 000 € a 2 000 000 € y 1,5 % por encima de 2 000 000 €. Las empresas pagan un 0,4 % fijo sobre el VPT residencial total y las sociedades offshore el 7,5 % — la tabla de referencia recoge todos los tramos, pero aquí solo se calcula la regla individual, y el recargo se liquida aparte, normalmente en septiembre del año siguiente. Si alquilas el inmueble, los ingresos se declaran con recibos verdes; el IVA del momento de compra está en el calculador del IVA de Portugal.

El marco legal siguiente aplica a 2026: el Código del IMI fija los límites exteriores y cada asamblea municipal elige su tipo urbano dentro de la banda cada año. Los tramos del AIMI muestran quién soporta el recargo sobre inmuebles urbanos residenciales; la calculadora solo computa la regla individual.

Los seis ejemplos salen de la calculadora de esta página (inmueble urbano, persona singular): cualquier cifra se reproduce introduciendo el mismo VPT y tipo. Importes redondeados a dos decimales; la columna de plazos sigue la regla común descrita más arriba.

1. Descarga la caderneta predial en el Portal das Finanças y copia el VPT de tu inmueble.
2. Selecciona el tipo de inmueble: urbano o rústico.
3. Elige el tipo de IMI de tu municipio entre las opciones o introduce un tipo personalizado del 0,300 % al 0,450 %.
4. Pulsa Calcular IMI para ver el impuesto anual, el equivalente mensual y la estimación de plazos.
5. Lee la línea del AIMI: para una persona singular, un VPT superior a 600 000 € añade el recargo progresivo (0,7 % / 1,0 % / 1,5 %) sobre el exceso.

¿Dónde encuentro exactamente el VPT que pide la calculadora?

En la caderneta predial del inmueble, que puedes abrir en tu cuenta del Portal das Finanças dentro del apartado de patrimonio. El campo se llama valor patrimonial tributário. En los pisos incluye el edificio y su parte proporcional del terreno; en las parcelas rústicas es el valor del suelo. La calculadora necesita el VPT total tal y como figura en el documento del año en curso.

¿Por qué varía el tipo entre dos municipios vecinos?

Porque cada asamblea municipal fija anualmente su propio tipo de IMI dentro de la banda legal del 0,30 % al 0,45 % para inmuebles urbanos. El acuerdo debe publicarse antes del 31 de diciembre y rige para el año siguiente. Los municipios con fuerte pérdida de población pueden situarse fuera de la banda estándar, y para esos casos existe el campo de tipo personalizado.

¿Cómo se calcula el Adicional ao IMI (AIMI)?

Para personas singulares, el AIMI es progresivo sobre el conjunto del VPT de inmuebles urbanos residenciales que exceda de 600 000 €: 0,7 % del tramo de 600 000 € a 1 000 000 €, 1,0 % de 1 000 000 € a 2 000 000 € y 1,5 % por encima de 2 000 000 € — solo se grava el exceso. Las empresas pagan un 0,4 % fijo sobre todo el VPT residencial y las sociedades offshore el 7,5 %. Esta herramienta calcula únicamente la regla individual y marca el umbral; el recargo se liquida por separado, normalmente en septiembre del año siguiente.

¿Cuándo y cómo se paga el IMI?

Según la regla estándar, los importes de hasta 100 € se pagan en una sola vez (mayo), los de 100 € a 500 € en dos plazos (mayo y noviembre) y los superiores a 500 € en tres (mayo, agosto y noviembre). Las fechas exactas figuran en el aviso de liquidación y se puede pagar en cajeros Multibanco, por banca en línea o directamente en el Portal das Finanças.

¿Puedo quedar exento del IMI en mi vivienda?

Sí, si el inmueble es tu residencia permanente, su VPT no supera los 125 000 € y la renta fiscal de tu agregado familiar se mantiene por debajo de 153 300 € anuales. La exención hay que solicitarla y se concede por tres años, renovable mediante nueva petición. Las parcelas rústicas de poco valor explotadas directamente por su propietario también pueden acogerse a beneficios.

¿Cambia el IMI si vendo o se reevalúa el inmueble?

El impuesto sigue al inmueble, no a la operación: el comprador paga el IMI desde su primer año completo de propiedad sobre el VPT registrado, y la venta no reinicia ese valor. Las obras que alteran las características del edificio pueden provocar una nueva tasación, y los ciclos de reevaluación municipal actualizan los valores periódicamente, así que la factura puede moverse años después de la compra.

Esta herramienta es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulta a un profesional financiero calificado.

Revisa el VPT cada año en lugar de reutilizar una caderneta predial antigua: Hacienda actualiza los valores por depreciación monetaria y los ayuntamientos ejecutan revisiones periódicas, así que el valor catastral puede moverse aunque tu inmueble no cambie. Si te parece inflado — tras una caída del mercado o porque las características del edificio están mal anotadas — puedes solicitar una nueva tasación, y cada euro de VPT que bajas reduce todas las facturas futuras de IMI. Si el inmueble es tu residencia permanente, comprueba la exención: con un VPT de hasta 125 000 € y una renta familiar inferior a 153 300 € es posible liberarse del impuesto, previa solicitud y por periodos de tres años renovables. Antes de comprar, compara tipos entre municipios vecinos — dieciocho euros por cada mil de diferencia se notan año tras año — y paga siempre antes de los plazos del aviso de liquidación para evitar intereses y recargos.

Ten a mano la caderneta predial al usar el estimador: el VPT que figura en ella ya refleja la valoración de Hacienda, así que transcribirlo es mejor que adivinar un precio de mercado. Si posees varios inmuebles en el mismo municipio, recuerda que cada uno se valora por separado y que solo las porciones por encima del umbral del AIMI se suman para el recargo. Los pensionistas y los hogares con rentas bajas deberían consultar las reglas de exención de vivienda habitual en su oficina municipal de impuestos, y quien impugne un VPT dispone de un plazo formal para pedir una revalorización tras una actualización de la valoración. Segundo, el municipio donde se ubica el inmueble es la variable más importante de tu factura anual: dos pisos idénticos a uno y otro lado de un límite municipal pueden diferir en torno al cincuenta por ciento en el IMI solo por el tipo de la asamblea local, así que si comparas viviendas para comprar, consulta el tipo publicado de cada municipio candidato antes de negociar. Tercero, cuando pidas a tu ayuntamiento una cotización del tipo o revises recibos de pagos anteriores, confirma a qué año se refiere el tipo, porque las asambleas aprueban cada primavera pequeños cambios que solo aparecen en la factura del año siguiente. Cuarto, las familias con varios inmuebles urbanos en el mismo municipio deben recordar que el AIMI se liquida por titular y por municipio, no por edificio, de modo que una cartera de pisos que individualmente quedan por debajo del umbral puede superar la línea de exención al sumarse. Quinto, si compras o vendes durante el año, el IMI se prorratea por ley según la posesión a 1 de enero del año siguiente y no según la fecha de la escritura, lo que sorprende a muchos compradores que esperan un reembolso por los meses no usados. Por último, conserva cada carta de valoración municipal: el valor del activo impreso en ella es exactamente la cifra de VPT que espera esta calculadora, y usar el precio de compra o la tasación bancaria produce estimaciones engañosas.