Calculadora del impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer)

La Grunderwerbsteuer es el impuesto alemán sobre las transmisiones inmobiliarias, que grava la compra de viviendas y terrenos. Lo paga siempre el comprador, antes de inscribir la finca en el registro, y debe abonarse en efectivo, no financiado con la hipoteca. Cada uno de los 16 estados federados fija su propio tipo.

Los tipos varían entre el 3,5 % de Baviera y el 6,5 % de estados como Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia y Schleswig-Holstein. A diferencia de los intereses hipotecarios, este impuesto no es deducible.

Las exenciones incluyen transmisiones entre cónyuges, herencias y donaciones entre familiares directos, y compras inferiores a 2 500 euros.

El impuesto se calcula siempre sobre el precio notarial de compra, no sobre el valor de mercado ni sobre lo que figura en el anuncio. Por eso conviene tener el contrato cerrado para estimar la cuota real con exactitud. Forma parte del llamado Grunderwerb, el conjunto de costes de adquirir una finca.

También es útil saber que el tipo puede cambiar cuando un estado aprueba un presupuesto nuevo, y esos cambios entran en vigor normalmente al inicio del año natural. Por eso conviene repetir la estimación justo antes de firmar, en lugar de fiarse de un cálculo de meses atrás.

La herramienta aplica el tipo del estado elegido al precio de compra notarial. Como el impuesto se calcula sobre el precio total, el resultado es simplemente el precio multiplicado por el tipo; no hay tramos ni deducciones.

Para el presupuesto completo debes sumar además los honorarios del notario y del registro de la propiedad.

A diferencia de otros impuestos, aquí no hay deducciones por gastos ni tramos progresivos: el tipo es fijo por estado y se aplica al 100 % del precio. Eso hace el cálculo muy directo pero también menos flexible. Al presupuestar, súmale siempre los gastos de notaría y registro.

En la práctica, notario y comprador revisan la cuota junto con el resto de gastos de cierre para acordar qué efectivo hay que aportar el día de la escritura. La calculadora te da esa cifra de impuesto de forma inmediata y transparente.

1. Selecciona el estado federado donde se encuentra la vivienda.
2. Introduce el precio de compra notarial en euros.
3. Haz clic en Calcular para aplicar el tipo de ese estado en 2026.
4. Lee el impuesto de transmisión debido y la estimación del coste total de adquisición.
5. Añade las tasas de notaría y registro para planificar tu presupuesto inicial completo.

¿Quién paga la Grunderwerbsteuer en Alemania?

El comprador siempre paga el impuesto de transmisiones inmobiliarias en Alemania. Se devenga antes de inscribir la finca en el registro y debe pagarse en efectivo, no financiado con la hipoteca.

¿Qué estado tiene el tipo más bajo y más alto en 2026?

Baviera tiene el tipo más bajo, el 3,5 %, sin cambios desde 1997. El tipo más alto es el 6,5 %, que aplican Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia y Schleswig-Holstein.

¿Es deducible el impuesto de compra?

No. A diferencia de los intereses hipotecarios, la Grunderwerbsteuer no se puede deducir de los rendimientos del alquiler ni en tu declaración. Es un coste puro de adquisición.

¿Hay exenciones de la Grunderwerbsteuer?

Sí. Las transmisiones entre cónyuges (también en divorcio), las herencias y donaciones entre familiares directos, y las compras inferiores a 2 500 euros suelen estar exentas. Las operaciones societarias también pueden evitarlo por encima de ciertos umbrales.

¿Cuándo vence el impuesto y cuánto tiempo hay para pagarlo?

Tras la notaría del contrato, esta informa a la oficina tributaria, que emite una liquidación. Normalmente dispones de un mes desde la notificación para pagar, tras lo cual recibes el certificado necesario para la inscripción registral.

Esta herramienta es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulta a un profesional financiero calificado.

Consejos antes de firmar:

• Pregunta el tipo vigente a tu estado, porque puede cambiar al inicio del año.
• La diferencia de tipo entre estados puede suponer decenas de miles de euros en la misma vivienda.
• Este impuesto no es deducible de los rendimientos del alquiler ni en tu declaración.
• Si compras entre cónyuges o por herencia, puede haber exención; consúltalo.
• Reserva además un 1 % - 2 % extra para notaría y registro al planificar la entrada.
• Si compras junto con plaza de garaje o trastero, suelen tributar en la misma operación y suman al precio gravable.
• Pregunta en tu banco si la hipoteca cubre también este impuesto o si debes aportarlo aparte el día de la firma.