🏠 ドイツ不動産取得税（Grunderwerbsteuer）計算機

Grunderwerbsteuer（不動産取得税、GrESt）は、ドイツの不動産（家屋、マンション、建物付き敷地、未開発の土地）の所有権が移転するたびに一度だけ課される税です。連邦のGrEStGに基づきますが、2006年の改革以降、ドイツの16の連邦州（Bundeslander）のそれぞれが独自の税率を設定しています。

この税は公証役場の売買価格全額に対して計算され、常に買い手が支払います。これはドイツで不動産を買う際の最大の初期費用の一つであり、公証・登記費用に加えてかかり、住宅ローンで融資したり、賃貸収入から控除したりすることはできません。

算式: Grunderwerbsteuer ＝ 売買価格 × 州の税率。

各州の2026年税率:

例: 購入価格400,000ユーロに対する主な州での取得税:

1. 物件の所在する連邦州を選択します。
2. 公証役場の売買価格をユーロで入力します。
3. 「計算」をクリックすると、その州の2026年税率を適用します。
4. 納付すべき取得税と取得総費用の見積もりを確認します。
5. 公証・登記費用を加算し、当初予算を立てます。

ドイツでGrunderwerbsteuerを払うのは誰ですか？

ドイツでは不動産取得税を常に買い手が支払います。物件を土地台帳に登記する前に納付が必要であり、住宅ローンで融資するのではなく現金で支払う必要があります。

2026年にドイツのどの州が取得税が最も低く・高いですか？

最も低いのはバイエルンで1997年以降変わらず3.5%です。最も高いのは6.5%で、ブランデンブルク、ノルトライン＝ヴェストファーレン、シュレースヴィヒ＝ホルシュタインが課しています。

取得税は控除できますか？

いいえ。住宅ローン利息とは異なり、Grunderwerbsteuerは賃貸収入や確定申告から控除できません。純粋な取得費用です。

Grunderwerbsteuerの免税はありますか？

はい。配偶者間（離婚時を含む）、近親者間の相続・贈与、および2,500ユーロ未満の購入は原則非課税です。一定の要件を超える企業の株式譲渡でも回避できる場合があります。

納税の期限はいつで、いつまでに払う必要がありますか？

公証役場が売買契約を認証すると税務署に通知し、課税標準通知が送られます。通知から通常約1か月以内に支払い、土地登記に必要な完納証明書が発行されます。

このツールは情報提供のみを目的としており、金融アドバイスではありません。

買い手は常にGrunderwerbsteuerを支払い、物件を土地台帳（Grundbuch）に登記する前に納付します。公証・登記費用は別途見積もり、通常さらに価格の1.5%〜2%が上乗せされます。税率は各州が設定するため、同じ物件でも州境を越えるだけで数千ユーロ高くなることがあります。例えばベルリン（6.0%）と隣のブランデンブルク（6.5%）などです。夫婦間の譲渡や相続は原則非課税で、2,500ユーロ未満の購入は免税です。