🏠 德国不动产购置税（Grunderwerbsteuer）计算器

Grunderwerbsteuer（不动产购置税，GrESt）是每当德国不动产（房屋、公寓、建筑地块或未开发土地）所有权发生转移时征收的一次性税费。它由联邦《不动产购置税法》（GrEStG）规范，但自 2006 年改革以来，德国 16 个联邦州（Bundesländer）各自设定本州税率。

该税以经公证的购买总价为计税依据，且始终由买方支付。它是德国购房最大的一笔前期成本之一，此外还有公证与土地登记费用，并且无法通过按揭贷款融资，也不能从租金收入中扣除。

公式：不动产购置税 = 购买价格 x 本州税率。

各州 2026 年的税率：

示例：对一套 400,000 欧元的房产，各州应缴购置税：

1. 选择房产所在的联邦州。
2. 输入经公证的购买价格（欧元）。
3. 点击“计算”应用该州 2026 年税率。
4. 查看应缴购置税与购置总成本估算。
5. 加上公证与土地登记费用，以规划完整的前期预算。

在德国谁缴纳不动产购置税？

在德国，不动产购置税始终由买方缴纳。该税须在房产可登记入土地登记簿之前缴清，且必须以现金支付，不能通过按揭贷款融资。

2026 年德国哪个州的购置税最低、最高？

巴伐利亚税率最低，为 3.5%，自 1997 年以来未变。最高税率为 6.5%，由勃兰登堡、北莱茵-威斯特法伦和石勒苏益格-荷尔斯泰因征收。

购置税可以抵扣吗？

不可以。与按揭利息不同，不动产购置税既不能从租金收入中扣除，也不能在所得税申报中列支。它是一笔纯粹的购置成本。

不动产购置税有哪些免税情形？

配偶之间（含离婚情形）、近亲属之间的继承与赠与，以及低于 2,500 欧元的购买通常免税。企业股权交易在超过一定门槛时也可规避该税。

该税何时到期、有多久缴纳期限？

公证人对购房合同进行公证后，会通知税务局，税务局随后发出缴税通知。通常自通知起约一个月内须缴清，之后您会收到办理土地登记所需的完税证明。

本工具仅供参考，不构成财务建议。请咨询合格的财务专业人士以获取针对您具体情况的建议。

买方始终缴纳不动产购置税，且须在办理土地登记（Grundbuch）之前缴清。请另行预算公证与土地登记费用，通常额外增加房价的大约 1.5% 至 2%。由于税率由各州自行设定，同一套房产仅因跨越州界就可能需要多付数千欧元——例如柏林（6.0%）与相邻的勃兰登堡（6.5%）。配偶之间的转让以及继承通常免税，购买价格低于 2,500 欧元者也免税。