🏠 德國不動產轉讓稅（Grunderwerbsteuer）計算機

Grunderwerbsteuer（不動產轉讓稅，GrESt）是當德國不動產所有權移轉——無論是房屋、公寓、建地或未開發土地——時課徵的一次性稅款。它由聯邦 GrEStG 規範，但自 2006 年改革以來，德國 16 個邦州（Bundesländer）各自訂定稅率。

稅款是針對經公證的購買價格全額計算，且一律由買方支付。它是德國購屋最大筆的前期成本之一，還不包括公證與地政登記費，也無法透過房貸融資或從租金收入中扣除。

公式： Grunderwerbsteuer = 購買價格 x 邦州稅率。

各邦州 2026 年稅率：

各邦州的應稅金額範例（購買價 400,000 歐元）：

1. 選擇不動產所在地的邦州。
2. 輸入經公證的購買價格（歐元）。
3. 點擊「計算」套用該邦州 2026 年的稅率。
4. 查看應繳轉讓稅與取得總成本估算。
5. 加入公證與地政登記費，以規劃完整的前期預算。

德國的 Grunderwerbsteuer 由誰支付？

在德國，不動產轉讓稅一律由買方支付。它須在該不動產登記入地政簿之前繳清，且必須以現金繳納，不能透過房貸融資。

2026 年哪個德國邦州的轉讓稅最低與最高？

巴伐利亞最低，為 3.5%，自 1997 年以來未變。最高為 6.5%，由布蘭登堡、北萊茵-西發利亞與石勒蘇益格-荷爾斯泰因課徵。

轉讓稅可以扣除嗎？

不行。與房貸利息不同，Grunderwerbsteuer 不能從租金收入或稅務申報中扣除。它是純粹的取得成本。

有哪些 Grunderwerbsteuer 的豁免情況？

有的。配偶間移轉（含離婚時）、近親間的繼承與贈與，以及低於 2,500 歐元的購買一般免稅。公司股權交易在超過特定門檻時也可規避。

稅款何時到期、有多少繳納時間？

公證人公證買賣契約後會通知稅務局，由稅務局發出核定書。您通常有約一個月的時間自通知日起繳納，之後才會取得地政登記所需的解清證明。

本工具僅供參考，不構成財務建議。請諲詢合格的財務專業人士以獲取針對您具體情況的建議。

買方一律支付 Grunderwerbsteuer，且須在該不動產登記入地政簿（Grundbuch）之前繳清。請另列公證與地政登記費的預算，通常會再增加價格的 1.5% 至 2%。由於稅率由各邦州自定，同一筆不動產僅因跨過邦州邊界就可能貴上數千歐元——例如柏林（6.0%）與鄰近的布蘭登堡（6.5%）。配偶間移轉與繼承一般免稅，而購買價低於 2,500 歐元者免稅。