🏠 UK Stamp Duty Land Tax-Rechner

Die Stamp Duty Land Tax (SDLT) ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnimmobilie oder eines Grundstücks in England und Nordirland über einer bestimmten Preisschwelle gezahlt wird. Die SDLT wird progressiv erhoben, das heißt, verschiedene Teile des Immobilienpreises werden mit unterschiedlichen Sätzen besteuert. Das System ist als Drei-Stufen-Rahmen strukturiert: Die Standard-Wohnsätze gelten für die meisten Käufer, doch Sonderregeln modifizieren diese Sätze je nachdem, wer kauft und wo er wohnt.

Die erste Stufe ist die Erstkäufer-Entlastung (first-time buyer relief). Wenn Sie noch nie eine Immobilie irgendwo auf der Welt besessen haben und der Kaufpreis höchstens £500,000 beträgt, zahlen Sie null SDLT auf die ersten £300,000 und 5 % auf den Teil zwischen £300,000 und £500,000. Kostet die Immobilie mehr als £500,000, entfällt die Erstkäufer-Entlastung vollständig und die Standard-Sätze gelten für den gesamten Preis.

Die zweite Stufe ist der Zuschlag für zusätzliche Wohnungen (additional dwelling surcharge). Seit Oktober 2024 zahlt jeder, der eine zusätzliche Wohnimmobilie (wie ein Zweitwohnsitz oder eine Mietinvestition) kauft, 5 Prozentpunkte extra auf jedes Band oben auf die normalen Wohnsätze. Das ersetzte den früheren 3 %-Zuschlag und erhöhte die Steuerlast für Vermieter und Zweitwohnsitz-Käufer deutlich.

Die dritte Stufe ist der Zuschlag für Nichtansässige (non-resident surcharge). Nicht-UK-Ansässige, die Wohnimmobilien in England oder Nordirland kaufen, zahlen 2 Prozentpunkte extra auf jedes Band, zusätzlich zu etwaigen anderen geltenden Zuschlägen. Das bedeutet, ein Nichtansässiger, der eine Mietimmobilie kauft, könnte auf jedem Band den Standard-Satz plus 5 % (zusätzliche Wohnung) plus 2 % (nicht ansässig) gegenüberstehen.

Dieser Rechner behandelt alle vier Szenarien unabhängig oder in Kombination und zeigt Ihnen eine vollständige Aufschlüsselung Band für Band, sodass Sie genau sehen können, wie viel Steuer in jede Tarifzone fällt, die gesamte zu zahlende SDLT und den effektiven Satz als Prozentsatz des Immobilienpreises. Alle Berechnungen erfolgen lokal in Ihrem Browser, sodass Ihre Finanzdaten privat bleiben. Die gezeigten Sätze gelten für das Steuerjahr 2026/27 in England und Nordirland. Schottland nutzt die Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) und Wales die Land Transaction Tax (LTT), die andere Tarifstrukturen haben.

Die SDLT wird nach einem progressiven Band-System berechnet. Nur der Teil des Immobilienpreises, der in ein Band fällt, wird mit dessen Satz besteuert. Die folgende Tabelle zeigt die Standard-Wohn-SDLT-Sätze für England und Nordirland in 2026/27:

Für Erstkäufer ändern sich die Bänder: 0 % gelten bis £300,000 und 5 % von £300,001 bis £500,000, aber nur, wenn die Immobilie höchstens £500,000 kostet. Für zusätzliche Wohnungen werden jedem Band 5 Prozentpunkte hinzugefügt. Für Nichtansässige werden jedem Band 2 Prozentpunkte hinzugefügt. Diese Zuschläge stapeln sich: Ein Nichtansässiger, der eine zusätzliche Wohnung kauft, zahlt Standard-Satz + 5 % + 2 % auf jedem Band.

1. Geben Sie den vollen Kaufpreis der Immobilie ein.
2. Wählen Sie den auf Ihre Situation zutreffenden Käufertyp aus.
3. Klicken Sie auf Berechnen, um die SDLT-Aufschlüsselung Band für Band zu sehen.
4. Prüfen Sie die gesamte zu zahlende SDLT und den effektiven Steuersatz.
5. Nutzen Sie das Ergebnis, um Ihre Immobilienkaufkosten zu budgetieren.

Was ist SDLT und wann muss ich sie zahlen?

SDLT (Stamp Duty Land Tax) ist eine Steuer auf Wohnungskäufe in England und Nordirland. Sie muss innerhalb von 14 Tagen nach dem Notartermin an HMRC gezahlt werden. Ihr Anwalt oder Notar reicht in der Regel die Erklärung ein und zahlt die Steuer in Ihrem Namen als Teil des Übertragungsprozesses.

Wie funktioniert die Erstkäufer-Entlastung?

Wenn Sie Erstkäufer sind und eine Immobilie für bis zu £500,000 kaufen, zahlen Sie null SDLT auf die ersten £300,000 und 5 % auf den Teil zwischen £300,000 und £500,000. Kostet die Immobilie mehr als £500,000, gilt die Entlastung gar nicht und die Standard-Sätze werden auf den vollen Kaufpreis erhoben.

Was ist der Zuschlag für zusätzliche Wohnungen?

Seit Oktober 2024 werden beim Kauf einer zusätzlichen Wohnimmobilie wie einem Zweitwohnsitz oder einer Mietinvestition jedem SDLT-Band 5 Prozentpunkte hinzugefügt. Das kommt oben auf die Standard-Wohnsätze. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz ersetzen, können Sie eine Rückerstattung beantragen, wenn Sie Ihre frühere Immobilie innerhalb von drei Jahren verkaufen.

Gilt der Zuschlag für Nichtansässige für mich?

Der 2 %-Zuschlag für Nichtansässige gilt, wenn Sie kein UK-Ansässige(r) sind. Grob gesagt gelten Sie als nicht ansässig, wenn Sie in den 12 Monaten bis zum Kaufdatum an weniger als 183 Tagen im UK waren. Dieser Zuschlag stapelt sich mit dem Zuschlag für zusätzliche Wohnungen, falls beide gelten.

Sind die SDLT-Sätze in Schottland und Wales anders?

Ja. Schottland nutzt die Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) und Wales die Land Transaction Tax (LTT). Beide haben andere Tarifbänder und Schwellenwerte. Dieser Rechner deckt nur die SDLT für England und Nordirland ab.

Wie genau ist dieser SDLT-Rechner?

Der Rechner verwendet die veröffentlichten SDLT-Tarifbänder 2026/27 für Wohnimmobilien in England und Nordirland. Er liefert eine präzise Berechnung für die abgedeckten Standard-Szenarien. Für komplexe Situationen wie Mischnutzung, Mehrfachwohnungs-Entlastung oder Unternehmenskäufe konsultieren Sie die HMRC-Anleitung oder einen qualifizierten Steuerberater.

Dieses Tool dient nur Informationszwecken und stellt keine Finanzberatung dar.

Die Erstkäufer-Entlastung kann Ihnen Tausende sparen, doch die Definition ist streng: Sie dürfen noch nie eine Wohnimmobilie irgendwo auf der Welt besessen haben, nicht nur im UK. Wenn Sie gemeinsam mit jemandem kaufen, der zuvor eine Immobilie besaß, können Sie die Erstkäufer-Entlastung nicht beanspruchen, selbst wenn Sie persönlich qualifizieren. Der Zuschlag für zusätzliche Wohnungen von 5 % (seit Oktober 2024) macht Mietinvestitionen zum Zeitpunkt des Kaufs deutlich teurer, rechnen Sie dies also in Ihre Mietrendite-Berechnungen ein. Der Status als Nichtansässige(r) bestimmt sich nach Ihrer Anwesenheit im UK über die 12 Monate bis zum Kaufdatum: Grob gesagt müssen Sie in diesem Zeitraum an weniger als 183 Tagen im UK gewesen sein. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz ersetzen, können Sie eine Rückerstattung des Zuschlags für zusätzliche Wohnungen beantragen, wenn Sie Ihre frühere Immobilie innerhalb von drei Jahren verkaufen. Planen Sie die SDLT früh in Ihren Haussuchprozess ein, da sie innerhalb von 14 Tagen nach dem Notartermin gezahlt werden muss und in der Regel von Ihrem Notar oder Anwalt abgewickelt wird.