🏠 Calcolatrice Stamp Duty Land Tax UK

Lo Stamp Duty Land Tax (SDLT, imposta di bollo fondiaria) è un'imposta che si paga quando si acquista un immobile residenziale o un terreno in Inghilterra e Irlanda del Nord al di sopra di una certa soglia di prezzo. L'SDLT è dovuto in modo progressivo: porzioni diverse del prezzo dell'immobile sono tassate con aliquote diverse. Il sistema è strutturato su tre livelli: le aliquote residenziali standard si applicano alla maggior parte degli acquirenti, ma regole speciali modificano tali aliquote a seconda di chi acquista e di dove vive.

Il primo livello è la riduzione per acquirenti alla prima casa (first-time buyer relief). Se non hai mai posseduto un immobile in nessuna parte del mondo e il prezzo di acquisto non supera £500.000, paghi zero SDLT sui primi £300.000 e il 5% sulla parte compresa tra £300.000 e £500.000. Se l'immobile costa più di £500.000, la riduzione per acquirenti alla prima casa scompare del tutto e le aliquote standard si applicano all'intero prezzo.

Il secondo livello è il sovrapprezzo per immobili aggiuntivi (additional dwelling surcharge). Da ottobre 2024, chiunque acquisti una residenza aggiuntiva (come una seconda casa o un investimento buy-to-let) paga 5 punti percentuali in più sulle normali aliquote residenziali per ogni fascia. Ciò ha sostituito il precedente sovrapprezzo del 3% e ha aumentato significativamente l'imposta per i locatori e gli acquirenti di seconde case.

Il terzo livello è il sovrapprezzo per non residenti. I non residenti nel Regno Unito che acquistano un immobile residenziale in Inghilterra o Irlanda del Nord pagano 2 punti percentuali aggiuntivi su ogni fascia, oltre a qualsiasi altro sovrapprezzo applicabile. Ciò significa che un non residente che acquista un immobile buy-to-let potrebbe dover affrontare l'aliquota standard più il 5% (immobile aggiuntivo) più il 2% (non residente) su ogni fascia.

Questa calcolatrice gestisce tutti e quattro gli scenari in modo indipendente o combinato, mostrandoti un dettaglio completo fascia per fascia così da vedere esattamente quanta imposta grava su ogni scaglione, l'SDLT totale dovuto e l'aliquota effettiva in percentuale del prezzo dell'immobile. Tutti i calcoli vengono eseguiti localmente nel tuo browser, quindi le tue informazioni finanziarie restano private. Le aliquote mostrate si riferiscono all'anno fiscale 2026/27 per Inghilterra e Irlanda del Nord. La Scozia usa la Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) e il Galles usa la Land Transaction Tax (LTT), che hanno strutture di aliquote diverse.

L'SDLT si calcola su un sistema di fasce progressive. Solo la parte del prezzo dell'immobile che rientra in ciascuna fascia è tassata con l'aliquota di quella fascia. La tabella seguente mostra le aliquote SDLT residenziali standard per Inghilterra e Irlanda del Nord nel 2026/27:

Per gli acquirenti alla prima casa le fasce cambiano: lo 0% si applica fino a £300.000 e il 5% da £300.001 a £500.000, ma solo se l'immobile non costa più di £500.000. Per gli immobili aggiuntivi vengono aggiunti 5 punti percentuali a ogni fascia. Per i non residenti vengono aggiunti 2 punti percentuali a ogni fascia. I sovrapprezzo si cumulano: un non residente che acquista un immobile aggiuntivo paga l'aliquota standard + 5% + 2% su ogni fascia.

1. Inserisci il prezzo di acquisto completo dell'immobile.
2. Seleziona il tipo di acquirente che corrisponde alla tua situazione.
3. Fai clic su Calcola per vedere il dettaglio dell'SDLT fascia per fascia.
4. Esamina l'SDLT totale dovuto e l'aliquota fiscale effettiva.
5. Usa il risultato per pianificare il budget dei costi di acquisto dell'immobile.

Cos'è l'SDLT e quando devo pagarlo?

L'SDLT (Stamp Duty Land Tax) è un'imposta sugli acquisti di immobili residenziali in Inghilterra e Irlanda del Nord. Deve essere pagato a HMRC entro 14 giorni dalla data di completion. Il tuo solicitor o conveyancer in genere presenta la dichiarazione e paga l'imposta per tuo conto nell'ambito del processo di compravendita.

Come funziona la riduzione per acquirenti alla prima casa?

Se sei un acquirente alla prima casa e acquisti un immobile che costa fino a £500.000, paghi zero SDLT sui primi £300.000 e il 5% sulla parte compresa tra £300.000 e £500.000. Se l'immobile costa più di £500.000, la riduzione non si applica affatto e le aliquote standard vengono applicate all'intero prezzo di acquisto.

Cos'è il sovrapprezzo per immobili aggiuntivi?

Da ottobre 2024, vengono aggiunti 5 punti percentuali a ogni fascia SDLT quando si acquista una residenza aggiuntiva, come una seconda casa o un investimento buy-to-let. Questo si somma alle aliquote residenziali standard. Se stai sostituendo la tua residenza principale, puoi richiedere un rimborso se vendi la casa precedente entro tre anni.

Il sovrapprezzo per non residenti si applica a me?

Il sovrapprezzo del 2% per non residenti si applica se non sei residente nel Regno Unito. In linea generale, sei considerato non residente se hai trascorso meno di 183 giorni nel Regno Unito nei 12 mesi che terminano con la data di acquisto. Questo sovrapprezzo si cumula con quello per immobili aggiuntivi se entrambi si applicano.

Le aliquote SDLT sono diverse in Scozia e nel Galles?

Sì. La Scozia usa la Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) e il Galles usa la Land Transaction Tax (LTT). Entrambe hanno fasce e soglie di aliquote diverse. Questa calcolatrice copre solo l'SDLT per Inghilterra e Irlanda del Nord.

Quanto è precisa questa calcolatrice SDLT?

La calcolatrice usa le fasce di aliquote SDLT 2026/27 pubblicate per gli immobili residenziali in Inghilterra e Irlanda del Nord. Fornisce un calcolo preciso per gli scenari standard che copre. Per situazioni complesse come immobili a uso misto, la riduzione per immobili multipli (multiple dwellings relief) o acquisti da parte di società, consulta la guida HMRC o un consulente fiscale qualificato.

Questo strumento ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria. Consulta un professionista finanziario qualificato.

La riduzione per acquirenti alla prima casa può farti risparmiare migliaia di sterline, ma la definizione è severa: non devi mai aver posseduto alcun immobile residenziale in nessuna parte del mondo, non solo nel Regno Unito. Se acquisti in comunione con qualcuno che ha già posseduto una casa, non puoi richiedere la riduzione per acquirenti alla prima casa anche se tu personalmente ne avresti diritto. Il sovrapprezzo del 5% per gli immobili aggiuntivi (da ottobre 2024) rende gli investimenti buy-to-let significativamente più costosi al momento dell'acquisto, quindi tienine conto nei calcoli del rendimento locativo. Lo status di non residente è determinato dalla tua presenza nel Regno Unito nei 12 mesi che terminano con la data di acquisto: in linea generale, devi essere stato nel Regno Unito per meno di 183 giorni in quel periodo. Se stai sostituendo la tua residenza principale, puoi richiedere il rimborso del sovrapprezzo per immobili aggiuntivi se vendi la casa precedente entro tre anni. Prevedi sempre l'SDLT nel budget nelle fasi iniziali della ricerca della casa, poiché va pagato entro 14 giorni dal completion ed è in genere gestito dal tuo conveyancer o avvocato.