Calculadora de Alavancagem Negativa
Calcula a economia de uma alavancagem negativa: a perda reduz outros rendimentos tributáveis.
O que é esta ferramenta?
Alavancagem negativa: despesas superam o aluguel. A perda reduz outros rendimentos e o imposto.Como funciona
Insira aluguel, despesas e outros rendimentos.How the tax saving arises
Negative gearing only changes your income tax. If expenses exceed income, the loss is deducted from your other taxable income, so you pay tax on a smaller amount. The saving equals the loss multiplied by your marginal rate.
| Scenario | Taxable income |
|---|---|
| Without gearing | Other income only |
| With gearing | Other income − rental loss |
What this tool does not cover
It models the income-tax effect only. It does not include capital gains tax on a future sale, land tax, state stamp duty on purchase, or the cash-flow gap (you may still pay out of pocket each year).
| Not covered | Why |
|---|---|
| Capital gains tax | A separate CGT event when the property is sold |
| Stamp duty & land tax | State-based purchase and holding taxes |
| Cash flow | The property may still cost you out of pocket each year |
Changes from 1 July 2027
From 1 July 2027 negative gearing of residential property is limited to new builds. Properties held at 7:30pm AEST on 12 May 2026 are exempt, so existing investors are unaffected; the limitation applies to established dwellings acquired after that time, whose losses can be offset only against residential property income and residential capital gains (excess losses may be carried forward). New builds can still be negatively geared. This tool shows the rules as they stand today and does not model the post-2027 limitation.
Como usar
- Renda de aluguel.
- Despesas de aluguel.
- Outros rendimentos, Calcular.
Perguntas Frequentes
O que conta como despesa de aluguel?
Juros do empréstimo, reparos, taxas de administração, tributos, seguros e depreciação são despesas dedutíveis comuns. Obras de capital e a amortização do principal não são.
A economia é a perda total?
Não. A economia equivale à perda multiplicada pela sua alíquota marginal de imposto, pois apenas o imposto sobre essa renda é evitado.
Isso altera a venda do ativo?
Aqui não diretamente. A base de custo mais baixa decorrente das deduções pode elevar o futuro ganho de capital, o que é uma questão de CGT à parte.
Esta ferramenta é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro.
Dicas
Isto modela apenas o efeito no imposto de renda. Não inclui o CGT na venda, o imposto territorial (land tax) nem o fluxo de caixa (o imóvel ainda pode custar-lhe dinheiro do próprio bolso).Ferramentas Relacionadas
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Fontes e Referências
Última revisão: setembro de 2026.
- Australian Taxation Office – Despesas de aluguel.
- Treasury – Reforma tributária.
Limitações
Deduz a perda líquida de aluguel da renda tributável às taxas marginais para residentes de 2026-27 mais o tributo Medicare de 2%, assumindo um imóvel já construído de propriedade de uma pessoa física residente na Austrália. Não modela depreciação e deduções de benfeitorias, custos de financiamento diluídos em cinco anos, imposto predial ou tributos estaduais, o tratamento fiscal de uma venda posterior, nem os limites de dedução de juros por uso privado e refinanciamento. A partir de 1 de julho de 2027, o negative gearing residencial fica limitado a imóveis novos para bens adquiridos após as 19h30 AEST de 12 de maio de 2026.