호주 음의 레버리지 계산기
음의 레버리지 절세를 계산합니다. 임대 손실이 다른 과세 소득에서 공제됩니다.
이 도구란 무엇인가요?
음의 레버리지: 비용이 임대 수입을 초과합니다. 손실은 다른 소득에서 공제되어 세금이 줄어듭니다.작동 방식
임대 수입·비용·기타 소득 입력.How the tax saving arises
Negative gearing only changes your income tax. If expenses exceed income, the loss is deducted from your other taxable income, so you pay tax on a smaller amount. The saving equals the loss multiplied by your marginal rate.
| Scenario | Taxable income |
|---|---|
| Without gearing | Other income only |
| With gearing | Other income − rental loss |
What this tool does not cover
It models the income-tax effect only. It does not include capital gains tax on a future sale, land tax, state stamp duty on purchase, or the cash-flow gap (you may still pay out of pocket each year).
| Not covered | Why |
|---|---|
| Capital gains tax | A separate CGT event when the property is sold |
| Stamp duty & land tax | State-based purchase and holding taxes |
| Cash flow | The property may still cost you out of pocket each year |
Changes from 1 July 2027
From 1 July 2027 negative gearing of residential property is limited to new builds. Properties held at 7:30pm AEST on 12 May 2026 are exempt, so existing investors are unaffected; the limitation applies to established dwellings acquired after that time, whose losses can be offset only against residential property income and residential capital gains (excess losses may be carried forward). New builds can still be negatively geared. This tool shows the rules as they stand today and does not model the post-2027 limitation.
사용 방법
- 임대 수입.
- 임대 비용.
- 기타 소득, 계산.
자주 묻는 질문
임대 비용으로 인정되는 것은?
대출 이자, 수리비, 관리 수수료, 각종 부과금, 보험, 감가상각은 일반적인 공제 가능 비용입니다. 자본적 지출(capital works)과 원금 상환은 해당되지 않습니다.
절세액이 손실 전액입니까?
아니요. 절세액은 손실에 한계세율을 곱한 값입니다. 그 소득에 대한 세금만 회피되기 때문입니다.
자산 매각에 영향을 줍니까?
여기서는 직접적으로 영향을 주지 않습니다. 공제로 인한 취득원가 하락은 향후 양도차익을 높일 수 있으며, 이는 별도의 CGT 사안입니다.
이 도구는 정보 제공 목적이며 재무 조언을 구성하지 않습니다.
팁과 조언
이는 소득세 효과만을 모델링한 것입니다. 매각 시의 CGT, 토지세(land tax), 현금 흐름은 포함되지 않습니다(부동산이 여전히 자기 주머니에서 비용이 나갈 수 있습니다).관련 도구
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출처 및 참고 자료
최종 검토: 2026년 9월.
제한 사항
순임대손실을 2026-27년도 거주자 한계세율에 2% 메디케어 부담금을 더한 세율로 과세소득에서 공제하며, 호주 거주 개인이 소유한 기존 주택을 가정합니다. 감가상각과 자본적 지출 공제, 5년에 걸친 차입비용, 토지세나 주정부 부과금, 이후 매각 시의 세무 처리, 사적 사용·재융자에 대한 이자 공제 한도는 반영하지 않습니다. 2027년 7월 1일부터 주거용 negative gearing은 2026년 5월 12일 19:30 AEST 이후 취득한 부동산에 대해 신축으로 제한됩니다.