オーストラリア 負のレバレッジ計算機
負のレバレッジによる節税を計算します。賃料損失が他の課税所得から控除されます。
このツールとは？
負のレバレッジ：費用が賃料を上回ります。損失は他の所得から控除され、税が下がります。仕組み
賃貸収入・費用・他所得を入力。How the tax saving arises
Negative gearing only changes your income tax. If expenses exceed income, the loss is deducted from your other taxable income, so you pay tax on a smaller amount. The saving equals the loss multiplied by your marginal rate.
| Scenario | Taxable income |
|---|---|
| Without gearing | Other income only |
| With gearing | Other income − rental loss |
What this tool does not cover
It models the income-tax effect only. It does not include capital gains tax on a future sale, land tax, state stamp duty on purchase, or the cash-flow gap (you may still pay out of pocket each year).
| Not covered | Why |
|---|---|
| Capital gains tax | A separate CGT event when the property is sold |
| Stamp duty & land tax | State-based purchase and holding taxes |
| Cash flow | The property may still cost you out of pocket each year |
Changes from 1 July 2027
From 1 July 2027 negative gearing of residential property is limited to new builds. Properties held at 7:30pm AEST on 12 May 2026 are exempt, so existing investors are unaffected; the limitation applies to established dwellings acquired after that time, whose losses can be offset only against residential property income and residential capital gains (excess losses may be carried forward). New builds can still be negatively geared. This tool shows the rules as they stand today and does not model the post-2027 limitation.
使い方
- 賃貸収入。
- 賃貸費用。
- 他所得、計算。
よくある質問
賃貸経費として認められるものは？
ローンの利息、修繕費、管理手数料、固定資産税・料金、保険、減価償却は一般的な控除対象経費です。資本的支出（capital works）と元本の返済は対象外です。
節税額は損失全額ですか？
いいえ。節税額は損失に限界税率を掛けた額です。その所得に対する税金だけが回避されるためです。
資産の売却に影響しますか？
ここでは直接は影響しません。控除による取得原価の減少は将来の譲渡益を押し上げる可能性があり、これは別途 CGT の論点です。
このツールは情報提供のみを目的としており、金融アドバイスではありません。
ヒントとアドバイス
これは所得税への影響のみをモデル化したものです。売却時の CGT、土地税（land tax）、キャッシュフローは含まれません（物件が持ち出しになる場合もあります）。関連ツール
オーストラリア所得税計算
2026-27年度のオーストラリア居住者所得税を15/30/37/45%とMedicare levy 2%で見積もり、限界・実効税率を表示。
オーストラリア CGT 計算
12ヶ月超保有の資産の譲渡益と50%のCGT割引を見積もります。。個人が12ヶ月超保有した資産の譲渡益と、50%のCGTディスカウントを計算します。
オーストラリア 手取り計算
2026-27年度の所得税・Medicare levy・HECSを差し引いたオーストラリアの手取りを見積もります。。2026-27年度の所得税・2%のMedic
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FHSSの引出し（最大5万）と税を見積もります。。ファーストホーム・スーパーセイバーで引出できる額と税を確認します。。ファーストホーム・スーパーセイバーで引出で
出典と参考文献
最終確認：2026年9月。
制限事項
純賃貸損失を2026-27年度の居住者の限界税率＋2%のメディケア・レビーで課税所得から控除し、オーストラリア居住者の個人が所有する既存住宅を前提としています。減価償却と資本的支出の控除、5年にわたる借入費用、土地税や州税、後日の売却時の税務処理、私用・借り換えに係る支払利息の控除制限は考慮していません。2027年7月1日以降、住宅の negative gearing は2026年5月12日19:30 AEST より後に取得した物件について新築に限られます。