Calculadora de Apalancamiento Negativo
Calcula el ahorro de un apalancamiento negativo: la pérdida reduce otras rentas gravables.
¿Qué es esta herramienta?
Apalancamiento negativo: los gastos superan el alquiler. La pérdida reduce otras rentas y el impuesto.Cómo funciona
Ingrese alquiler, gastos y otras rentas.How the tax saving arises
Negative gearing only changes your income tax. If expenses exceed income, the loss is deducted from your other taxable income, so you pay tax on a smaller amount. The saving equals the loss multiplied by your marginal rate.
| Scenario | Taxable income |
|---|---|
| Without gearing | Other income only |
| With gearing | Other income − rental loss |
What this tool does not cover
It models the income-tax effect only. It does not include capital gains tax on a future sale, land tax, state stamp duty on purchase, or the cash-flow gap (you may still pay out of pocket each year).
| Not covered | Why |
|---|---|
| Capital gains tax | A separate CGT event when the property is sold |
| Stamp duty & land tax | State-based purchase and holding taxes |
| Cash flow | The property may still cost you out of pocket each year |
Changes from 1 July 2027
From 1 July 2027 negative gearing of residential property is limited to new builds. Properties held at 7:30pm AEST on 12 May 2026 are exempt, so existing investors are unaffected; the limitation applies to established dwellings acquired after that time, whose losses can be offset only against residential property income and residential capital gains (excess losses may be carried forward). New builds can still be negatively geared. This tool shows the rules as they stand today and does not model the post-2027 limitation.
Cómo usar
- Ingresos por alquiler.
- Gastos por alquiler.
- Otras rentas, Calcular.
Preguntas Frecuentes
¿Qué cuenta como gasto de alquiler?
Los intereses del préstamo, las reparaciones, las comisiones de gestión, las tasas, los seguros y la depreciación son gastos deducibles habituales. Las obras de capital y la amortización del principal no lo son.
¿El ahorro es la pérdida completa?
No. El ahorro equivale a la pérdida multiplicada por su tasa marginal de impuesto, porque solo se evita el impuesto sobre esa renta.
¿Cambia la venta del activo?
Aquí no directamente. La base de costo más baja por las deducciones puede aumentar la futura ganancia de capital, que es un asunto de CGT aparte.
Esta herramienta es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulta a un profesional financiero calificado.
Consejos
Esto modela únicamente el efecto en el impuesto sobre la renta. No incluye el CGT por la venta, el impuesto territorial (land tax) ni el flujo de caja (la propiedad puede seguir costándole dinero de su bolsillo).Herramientas Relacionadas
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Fuentes y Referencias
Última revisión: septiembre de 2026.
- Australian Taxation Office – Gastos de alquiler.
- Treasury – Reforma fiscal.
Limitaciones
Deduce la pérdida neta de alquiler de la renta imponible con los tipos marginales para residentes de 2026-27 más la tasa Medicare del 2%, suponiendo una vivienda ya construida de una persona física residente en Australia. No modela la amortización y las deducciones por obras de capital, los costes de financiación repartidos en cinco años, el impuesto sobre bienes inmuebles o tasas estatales, el tratamiento fiscal de una venta posterior, ni los límites de deducción de intereses por uso privado y refinanciación. Desde el 1 de julio de 2027 el negative gearing residencial se limita a obra nueva para inmuebles adquiridos después de las 19:30 AEST del 12 de mayo de 2026.