Australien Negatives Gearing Rechner
Berechnet die Steuerersparnis durch negatives Gearing bei Mietverlusten.
Was ist dieses Werkzeug?
Negatives Gearing: Die Kosten übersteigen die Mieteinnahmen. Der Verlust mindert das andere Einkommen und die Steuer.Wie es funktioniert
Mieteinnahmen, -ausgaben und anderes Einkommen eingeben.How the tax saving arises
Negative gearing only changes your income tax. If expenses exceed income, the loss is deducted from your other taxable income, so you pay tax on a smaller amount. The saving equals the loss multiplied by your marginal rate.
| Scenario | Taxable income |
|---|---|
| Without gearing | Other income only |
| With gearing | Other income − rental loss |
What this tool does not cover
It models the income-tax effect only. It does not include capital gains tax on a future sale, land tax, state stamp duty on purchase, or the cash-flow gap (you may still pay out of pocket each year).
| Not covered | Why |
|---|---|
| Capital gains tax | A separate CGT event when the property is sold |
| Stamp duty & land tax | State-based purchase and holding taxes |
| Cash flow | The property may still cost you out of pocket each year |
Changes from 1 July 2027
From 1 July 2027 negative gearing of residential property is limited to new builds. Properties held at 7:30pm AEST on 12 May 2026 are exempt, so existing investors are unaffected; the limitation applies to established dwellings acquired after that time, whose losses can be offset only against residential property income and residential capital gains (excess losses may be carried forward). New builds can still be negatively geared. This tool shows the rules as they stand today and does not model the post-2027 limitation.
Verwendung
- Mieteinnahmen.
- Mietausgaben.
- Anderes Einkommen, Berechnen.
Häufige Fragen
Was zählt als Werbungskosten für die Vermietung?
Zinsen für das Darlehen, Reparaturen, Verwaltungsgebühren, Abgaben, Versicherungen und Abschreibungen sind übliche abzugsfähige Ausgaben. Herstellungskosten (capital works) und Tilgungszahlungen sind es nicht.
Ist die Ersparnis gleich dem vollen Verlust?
Nein. Die Ersparnis entspricht dem Verlust multipliziert mit Ihrem Grenzsteuersatz, denn nur die Steuer auf dieses Einkommen entfällt.
Verändert das den Verkauf des Vermögenswerts?
Hier nicht direkt. Die durch die Abzüge niedrigere Anschaffungsbasis kann den künftigen Veräußerungsgewinn erhöhen — das ist eine separate CGT-Frage.
Dieses Tool dient nur Informationszwecken und stellt keine Finanzberatung dar.
Tipps & Ratschläge
Dies bildet nur den Einkommensteuereffekt ab. Es enthält weder die CGT beim Verkauf noch die Grundsteuer (land tax) oder den Cashflow — die Immobilie kann Sie dennoch aus eigener Tasche Geld kosten.Verwandte Tools
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Quellen & Referenzen
Zuletzt geprüft: September 2026.
- Australian Taxation Office – Mietbezogene Ausgaben.
- Treasury – Steuerreform.
Einschränkungen
Zieht den Netto-Mietverlust mit den Grenzsteuersätzen für Ansässige 2026-27 zuzüglich der 2-prozentigen Medicare-Abgabe vom zu versteuernden Einkommen ab, unter der Annahme einer Bestandsimmobilie einer in Australien ansässigen natürlichen Person. Abschreibungen und Capital-Works-Abzüge, über fünf Jahre verteilte Finanzierungskosten, Grundsteuer oder Landesabgaben, die steuerliche Behandlung eines späteren Verkaufs sowie die Zinsabzugsgrenzen bei privater Nutzung und Refinanzierung sind nicht abgebildet. Ab 1. Juli 2027 ist das negative Gearing bei Wohnimmobilien auf Neubauten beschränkt, sofern die Immobilie nach dem 12. Mai 2026, 19:30 AEST, erworben wurde.