Calcolatore di Gearing Negativo Australia
Calcola il risparmio d’imposta dal negative gearing: quando le spese di locazione superano l’affitto, la perdita si deduce dal resto del reddito tassabile.
Che cos’è questo strumento?
Il negative gearing si verifica quando gli interessi e i costi di gestione di un immobile investimento superano l’affitto. La perdita si deduce dal resto del reddito tassabile, riducendo l’imposta che paghi. Questo strumento modella solo l’effetto sull’imposta sul reddito (non la CGT né altri effetti).Come funziona
Inserisci l’affitto, le spese di locazione e il tuo altro reddito tassabile. Lo strumento mostra l’imposta con e senza la perdita locativa.Come nasce il risparmio d’imposta
Il negative gearing modifica solo la tua imposta sul reddito. Se le spese superano l’affitto, la perdita si deduce dal resto del reddito tassabile, quindi paghi imposte su un importo minore. Il risparmio è pari alla perdita moltiplicata per la tua aliquota marginale.
| Scenario | Reddito tassabile |
|---|---|
| Senza gearing | Solo altro reddito |
| Con gearing | Altro reddito − perdita locativa |
Cosa non copre questo strumento
Modella solo l’effetto sull’imposta sul reddito. Non include la tassa sulle plusvalenze (CGT) su una futura vendita, la tassa fondiaria, la stamp duty statale all’acquisto né il divario di cassa (potresti comunque pagare di tasca tua ogni anno).
| Non coperto | Perché |
|---|---|
| Tassa sulle plusvalenze (CGT) | Evento CGT separato alla vendita dell’immobile |
| Stamp duty e tassa fondiaria | Imposte statali su acquisto e possesso |
| Flusso di cassa | L’immobile potrebbe comunque costarti di tasca tua ogni anno |
Modifiche dal 1° luglio 2027
Dal 1° luglio 2027 il negative gearing sugli immobili residenziali è limitato alle nuove costruzioni. Gli immobili posseduti alle 19:30 AEST del 12 maggio 2026 sono esenti, quindi gli investitori esistenti non sono toccati; il limite riguarda le abitazioni esistenti acquistate dopo tale data, le cui perdite possono essere compensate solo con redditi e plusvalenze residenziali (le perdite eccedenti sono riportabili). Le nuove costruzioni possono ancora essere oggetto di negative gearing. Questo strumento illustra le regole attuali e non modella il limite post-2027.
Come usare
- Inserisci il reddito da affitto annuo.
- Inserisci le spese di locazione annue.
- Inserisci l’altro reddito tassabile, poi premi Calcola.
Domande Frequenti
Cosa conta come spesa di locazione?
Gli interessi sul mutuo, le riparazioni, le commissioni di gestione, le tasse comunali, l’assicurazione e l’ammortamento sono spese deducibili comuni. I lavori strutturali e i rimborsi del capitale non lo sono.
Il risparmio corrisponde all’intera perdita?
No. Il risparmio è pari alla perdita moltiplicata per la tua aliquota marginale, perché solo l’imposta su quel reddito viene evitata.
Modifica la vendita dell’immobile?
Non direttamente qui. La minore base di costo per effetto delle deduzioni può aumentare la futura plusvalenza, che è una questione CGT separata.
Questo strumento ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria. Consulta un professionista finanziario qualificato.
Consigli
Questo strumento modella solo l’effetto sull’imposta sul reddito. Non include la CGT alla vendita, la tassa fondiaria né il flusso di cassa (l’immobile potrebbe comunque costarti di tasca tua).Strumenti Correlati
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Fonti e Riferimenti
Ultima revisione: settembre 2026.
- Australian Taxation Office – Spese di locazione.
- Treasury – Riforma fiscale.
Limitazioni
Deduce la perdita netta da locazione dal reddito imponibile con le aliquote marginali per residenti 2026-27 più il contributo Medicare del 2%, presupponendo un immobile già esistente di proprietà di una persona fisica residente in Australia. Non modella ammortamenti e deduzioni per opere di capitalizzazione, costi di finanziamento ripartiti su cinque anni, imposta sugli immobili o tributi statali, il trattamento fiscale di una successiva vendita né i limiti di deducibilità degli interessi per uso privato e rifinanziamento. Dal 1° luglio 2027 il negative gearing residenziale è limitato alle nuove costruzioni per immobili acquistati dopo le 19:30 AEST del 12 maggio 2026.