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🏡 Calculadora de PMI - Custo do Seguro Hipotecário Privado

Estime o custo do seu Seguro Hipotecário Privado inserindo o valor da habitação, entrada, prazo do empréstimo e intervalo de score de crédito para ver PMI mensal, anual e total.

Valor da Habitação / Preço de Compra ($)

Entrada ($)

Prazo do Empréstimo (anos)

Intervalo de Score de Crédito

O que é esta ferramenta?

O Seguro Hipotecário Privado (PMI) é um tipo de seguro que protege o credor —não o mutuário— no caso de o mutuário incumprir numa hipoteca convencional. O PMI é tipicamente exigido quando a sua entrada é inferior a 20% do preço de compra da habitação, o que significa que o seu rácio loan-to-value (LTV) excede 80%. O custo do PMI é adicionado ao seu pagamento hipotecário mensal e pode variar entre 0.3% e 1.5% do montante original do empréstimo por ano, dependendo do seu score de crédito, do tamanho da sua entrada, do tipo de empréstimo e do credor específico. Compreender o PMI é essencial para qualquer comprador de habitação que ponha menos de 20% de entrada. Num empréstimo de $300,000 com uma taxa de PMI de 0.55%, pagaria aproximadamente $1,650 por ano ($137.50 por mês) além do seu pagamento hipotecário, impostos sobre o imóvel e seguro de proprietário. Durante cinco anos —o tempo típico que muitos proprietários demoram a atingir 80% de LTV através de amortização e valorização— isso soma $8,250. O PMI não é o mesmo que os prémios de seguro hipotecário (MIP) exigidos em empréstimos FHA, que são pagos à Administração Federal de Habitação e tipicamente duram toda a vida do empréstimo a menos que refinancie. Esta calculadora de PMI é projetada para compradores de habitação, proprietários atuais e profissionais imobiliários que precisam de uma estimativa fiável dos custos do seguro hipotecário privado. Insira o valor da habitação, entrada, prazo do empréstimo e o seu intervalo de score de crédito, e a ferramenta retorna instantaneamente a taxa anual estimada de PMI, o custo mensal de PMI, o custo anual de PMI, o PMI total durante o período esperado de cancelamento e o LTV no qual o seu PMI pode ser cancelado. Use esta ferramenta juntamente com as nossas calculadoras de entrada e LTV para planear a sua estratégia hipotecária completa e compreender quando pode solicitar a remoção do PMI. Para o cronograma de cancelamento estimado, esta calculadora assume uma taxa de juro hipotecária anual de 6% ao construir o plano de amortização — uma suposição conservadora; a sua taxa real mudará a rapidez com que atinge o limiar de 78% de LTV.

Como funciona

A calculadora recebe o valor da habitação, o montante da entrada, o prazo do empréstimo e o intervalo de score de crédito como entradas. Primeiro deriva o montante do empréstimo (valor da habitação menos entrada) e calcula o rácio LTV. Se o LTV for 80% ou inferior, não é necessário PMI. Se o LTV exceder 80%, a ferramenta seleciona uma taxa anual estimada de PMI baseada na combinação de faixa de LTV e intervalo de score de crédito. A tabela abaixo mostra taxas anuais representativas de PMI (como percentagem do montante original do empréstimo) por faixa de LTV e nível de score de crédito. As taxas reais variam por credor, tipo de empréstimo e outros fatores. | Intervalo LTV | Score ≥ 760 | Score 700–759 | Score 640–699 | Score < 640 | |---|---|---|---|---| | 80.01–85% | 0.25–0.35% | 0.35–0.50% | 0.50–0.65% | 0.65–0.90% | | 85.01–90% | 0.30–0.45% | 0.45–0.65% | 0.65–0.85% | 0.85–1.10% | | 90.01–95% | 0.40–0.55% | 0.55–0.80% | 0.80–1.05% | 1.05–1.35% | | 95.01–97% | 0.55–0.75% | 0.75–1.00% | 1.00–1.25% | 1.25–1.50% | | ≤ 80% | 0% (sem PMI) | 0% | 0% | 0% | A partir da taxa anual de PMI, a calculadora deriva: PMI mensal = (montante do empréstimo × taxa anual) ÷ 12; PMI anual = montante do empréstimo × taxa anual; e PMI total = PMI anual × anos estimados até ao cancelamento. O ano estimado de cancelamento baseia-se no calendário padrão de amortização atingindo 78% de LTV (o ponto de terminação automática sob a Lei de Proteção do Proprietário de Habitação). Para empréstimos convencionais, os credores devem cancelar automaticamente o PMI quando o saldo do empréstimo atinge 78% do valor original da habitação, desde que os pagamentos estejam em dia. Também pode solicitar a remoção do PMI aos 80% de LTV com uma nova avaliação. Pressupostos divulgados: o cronograma de cancelamento de 78% usa uma taxa de juro anual fixa de 6% no plano de amortização, o que é conservador — uma taxa maior ou menor altera os meses até 78% de LTV. A estimativa de remoção aos 80% apresentada no resultado é uma heurística aproximada (0,8 × o cronograma de 78%), não um cálculo de amortização separado. Empréstimos acima de 97% de LTV são agrupados na faixa de taxa mais alta da tabela, pelo que a sua taxa reflete o escalão de 95,01–97%. A estimativa de cancelamento assume que não faz pagamentos adicionais de capital.

Como usar

Insira o valor da habitação ou preço de compra do imóvel.
Insira o seu montante de entrada planeado (pelo menos 3%, mas 20% elimina o PMI inteiramente).
Insira o prazo do empréstimo em anos (os mais comuns são 15 ou 30 anos).
Selecione o seu intervalo de score de crédito para obter a estimativa de taxa de PMI mais precisa.
Clique no botão Calcular para ver o seu custo estimado de PMI mensal, anual e total, além de quando o PMI pode ser cancelado.

Perguntas Frequentes

Como é que o PMI difere do MIP (seguro hipotecário FHA)?

O PMI (Seguro Hipotecário Privado) aplica-se a empréstimos convencionais e pode ser cancelado quando o seu LTV atinge 80% (solicitação) ou 78% (automático). O MIP (Prémio de Seguro Hipotecário) aplica-se a empréstimos FHA e consiste num prémio inicial mais um prémio anual. Para empréstimos FHA originados após 3 de junho de 2013, o MIP tipicamente dura toda a vida do empréstimo a menos que refinancie para uma hipoteca convencional.

Quando posso cancelar o meu PMI?

Sob a Lei de Proteção do Proprietário de Habitação (HPA) de 1998, pode solicitar o cancelamento do PMI quando o seu LTV atinge 80% —precisará de fornecer evidência (como uma nova avaliação) de que o valor da sua habitação não diminuiu. Quando o seu LTV atinge 78% com base no calendário original de amortização, o seu credor deve cancelar automaticamente o PMI, desde que os seus pagamentos estejam em dia. Para empréstimos FHA, as regras de remoção de MIP são diferentes e geralmente exigem refinanciamento.

Quanto custa o PMI por mês?

O PMI tipicamente custa entre 0.3% e 1.5% do montante original do empréstimo por ano. Num empréstimo de $250,000, isso traduz-se em aproximadamente $63 a $313 por mês. A taxa exata depende do seu score de crédito, LTV, tipo de empréstimo e credor. Um mutuário com um score de crédito de 760+ e 90% de LTV pode pagar cerca de 0.40%, enquanto um mutuário com um score de 660 e 95% de LTV pode pagar 1.10% ou mais.

Posso evitar o PMI sem pôr 20% de entrada?

Sim. A estratégia mais comum é um empréstimo combinado: uma primeira hipoteca por 80% do valor da habitação, uma segunda hipoteca ou HELOC por 10%, e uma entrada de 10%. Esta estrutura evita o PMI mas o segundo empréstimo geralmente tem uma taxa de juro mais alta. Outra opção é o seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI), onde o credor cobre o PMI em troca de uma taxa de juro ligeiramente mais alta —mas ao contrário do PMI pago pelo mutuário, o LPMI não pode ser cancelado porque está integrado na taxa.

O PMI cobre-me a mim ou ao credor?

O PMI protege o credor, não o mutuário. Se incumprir na sua hipoteca, a apólice de PMI paga o credor por parte das suas perdas. Você ainda perde a sua casa em execução hipotecária e o seu crédito é severamente danificado. O PMI não paga o seu empréstimo, não protege o seu capital nem o ajuda a evitar a execução hipotecária. O seu único propósito é reduzir o risco do credor para que estejam dispostos a emprestar a mais de 80% de LTV.

O PMI é dedutível nos impostos?

O PMI era dedutível nos impostos para contribuintes elegíveis sob a Dedução de Prémios de Seguro Hipotecário, que foi prorrogada até 2021. No entanto, esta dedução expirou e não foi renovada a partir da mais recente legislação fiscal. Consulte sempre um profissional fiscal para as regras atuais, pois as leis fiscais mudam frequentemente e a sua elegibilidade depende do seu rendimento bruto ajustado e estado de declaração.

Posso obter um reembolso do PMI antecipado se cancelar cedo?

Depende do tipo de PMI. O PMI mensal pago pelo mutuário para de faturar imediatamente após o cancelamento —não há nada a reembolsar. O PMI de prémio único (antecipado) pode ser parcialmente reembolsável numa base pró-rata se cancelado nos primeiros anos, mas os termos variam por seguradora. O PMI pago pelo credor (LPMI) não é reembolsável já que está incorporado na sua taxa de juro. O PMI de prémio dividido (parte antecipada, parte mensal) tem regras de reembolso mistas.

Que pressupostos a estimativa de cancelamento de 78% usa?

O cronograma de cancelamento de 78% é calculado amortizando o seu empréstimo a uma taxa de juro anual fixa de 6% — uma suposição conservadora. A sua taxa hipotecária real mudará a rapidez com que atinge 78% de LTV. A estimativa de remoção aos 80% é uma heurística aproximada (0,8 × o cronograma de 78%), não um cálculo de amortização separado. As taxas acima de 97% de LTV são agrupadas na faixa mais alta da tabela e a estimativa assume que não há pagamentos adicionais de capital.

Esta ferramenta é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro.

Dicas

A forma mais eficaz de eliminar o PMI é atingir 80% de LTV o mais rapidamente possível. Pode acelerar isto fazendo pagamentos adicionais ao principal —mesmo um pagamento adicional por ano pode cortar anos do seu cronograma. Outra opção é um plano de pagamentos quinzenais, que resulta em 26 pagamentos meio (13 pagamentos completos) por ano em vez de 12. Se os preços das habitações na sua área estão a subir, o seu LTV melhora automaticamente; pode solicitar uma nova avaliação para provar que o valor da sua habitação aumentou o suficiente para cancelar o PMI no limiar de 80%. Para novas compras, considere uma estrutura de empréstimo combinado: uma primeira hipoteca de 80%, uma segunda hipoteca ou HELOC de 10%, e uma entrada de 10% —isto evita o PMI inteiramente, embora o segundo empréstimo muitas vezes tenha uma taxa mais alta. Melhore o seu score de crédito antes de comprar: um mutuário com um score de 760+ paga aproximadamente metade da taxa de PMI de alguém com um score de 660 no mesmo empréstimo. Evite pagar PMI antecipadamente como prémio único a menos que planeie vender ou refinanciar dentro de poucos anos —a opção mensal é geralmente melhor porque pode cancelá-la quando atinge 80% de LTV, enquanto o PMI antecipado não é reembolsável. Se tem um empréstimo FHA com MIP, a única forma de o remover é tipicamente refinanciar para um empréstimo convencional assim que o seu LTV atinge 80%. Compare sempre cotações de PMI de múltiplos credores —as taxas para o mesmo mutuário podem variar em 0.2% ou mais entre credores, o que se traduz em milhares de dólares durante o período de PMI.

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