🏠 Calculadora de Hipoteca

Não sabe como a sua taxa e o seu prazo interagem? A matriz abaixo mostra o pagamento mensal de principal e juros para uma hipoteca de US$ 300.000 em sete taxas de juros comuns e três prazos padrão. Todas as cifras são calculadas utilizando a fórmula de amortização padrão M = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1). As taxas são apresentadas como taxa anual percentual (APR) antes da capitalização; a sua APR real depende do seu score de crédito, da entrada e das comissões do credor. Para ver o plano de pagamento completo mês a mês, consulte a nossa Calculadora de Amortização. Para verificar se o empréstimo se enquadra no seu orçamento global, experimente a Calculadora de Acessibilidade de Habitação.

Leia a tabela horizontalmente para comparar os prazos na sua taxa esperada: passar de 30 para 15 anos a 6,5% aumenta o pagamento de US$ 1.896 para US$ 2.613 (cerca de 38% a mais por mês), mas reduz os juros totais de US$ 382.640 para US$ 170.398 — uma poupança de mais de US$ 210.000. Leia-a verticalmente para ver como cada variação de 0,5% na taxa altera o seu pagamento. Para um empréstimo de uso geral com condições personalizadas, use a nossa Calculadora de Empréstimo.

1. Insira o preço da casa ou o valor total do empréstimo que você planeja emprestar.
2. Insira a taxa de juros anual como uma porcentagem (por exemplo, 6,5 para 6,5%).
3. Insira o prazo do empréstimo em anos – os mais comuns são 15, 20 ou 30 anos.
4. Opcionalmente, insira seu pagamento inicial e, se conhecido, impostos anuais sobre a propriedade e seguro para uma visão mais completa.
5. Clique em Calcular. A ferramenta mostra o pagamento mensal do principal e dos juros, o total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo e o custo total. Ajuste os dados para comparar como a taxa, o prazo e o pagamento inicial afetam a acessibilidade.

Qual é a diferença entre uma hipoteca de taxa fixa e uma hipoteca de taxa ajustável (ARM)?

Uma hipoteca de taxa fixa mantém a mesma taxa de juros durante todo o prazo do empréstimo, proporcionando pagamentos previsíveis. Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) tem um período introdutório fixa (geralmente 5, 7 ou 10 anos), após o qual a taxa é ajustada periodicamente com base nas condições de mercado. Os ARMs oferecem pagamentos iniciais mais baixos, mas acarretam o risco de pagamentos mais elevados posteriormente.

O que é PMI e quando é necessário?

O seguro hipotecário privado (PMI) protege o credor em caso de inadimplência e geralmente é exigido em empréstimos convencionais quando o pagamento inicial é inferior a 20% do preço da casa. O PMI normalmente custa 0,3% –1,5% do empréstimo original por ano e pode ser cancelado quando seu patrimônio atingir 20%. É separado dos impostos sobre a propriedade e do seguro residencial.

Como o pagamento inicial afeta meu empréstimo?

Um pagamento inicial maior reduz o principal que você deve emprestar, reduzindo tanto o pagamento mensal quanto os juros totais. Também pode ajudá-lo a se qualificar para uma melhor taxa de juros e evitar o PMI. No entanto, gastar muito dinheiro em um pagamento inicial pode deixá-lo sem custos de fechamento, despesas de mudança e um fundo de emergência.

Os impostos sobre a propriedade e o seguro estão incluídos?

Esta calculadora concentra-se no principal e nos juros para manter a matemática transparente. Na realidade, o seu credor pode cobrar impostos sobre a propriedade e seguro residencial (e PMI, se aplicável) por meio de uma conta de garantia, adicionando centenas de dólares ao seu pagamento mensal efetivo – às vezes chamado de PITI (Principal, Juros, Impostos, Seguros).

Quanto de casa posso comprar?

Uma regra prática comum é a regra 28/36: não gaste mais de 28% da sua renda mensal bruta em custos totais de habitação (principal, juros, impostos, seguro e HOA), e não mais de 36% em todas as dívidas combinadas. Com uma renda mensal de US$ 5.000 a juros de 6,5%, um empréstimo de 30 anos de aproximadamente US$ 222.000 mantém você dentro desse limite. Para uma estimativa personalizada, use uma Calculadora de Acessibilidade de Habitação.

O que é amortização?

Amortização é o processo de pagar um empréstimo em prestações mensais iguais. Nos primeiros anos, a maior parte de cada pagamento vai para os juros; com o tempo, o saldo muda até que os pagamentos finais sejam quase integralmente de principal. Em um empréstimo de 30 anos de US$ 300.000 a 6,5%, apenas cerca de US$ 271 do primeiro pagamento de US$ 1.896 reduz o principal.

Hipoteca de 15 ou 30 anos — qual é melhor?

Um prazo de 30 anos oferece pagamentos mensais mais baixos mas aproximadamente o dobro de juros totais. Um prazo de 15 anos reduz os juros drasticamente — em um empréstimo de US$ 300.000 a 6,5%, passar de 30 para 15 anos economiza mais de US$ 210.000 em juros enquanto aumenta o pagamento em cerca de US$ 717 por mês. Escolha 15 anos se pode pagar confortavelmente a prestação; escolha 30 anos pela flexibilidade e faça pagamentos extras quando possível.

Quanto custam as despesas de fechamento?

As despesas de fechamento representam tipicamente de 2% a 5% do valor do empréstimo. Em uma hipoteca de US$ 300.000, espere pagar entre US$ 6.000 e US$ 15.000 em taxas de originação, seguro de título, avaliação, inspeção, taxas de registro e caução pré-paga. Alguns credores oferecem hipotecas sem despesas de fechamento a uma taxa de juros mais alta. Solicite sempre um Loan Estimate dentro de três dias após a candidatura para comparar os custos.

Qual é a diferença entre pré-qualificação e pré-aprovação?

A pré-qualificação é uma estimativa rápida e informal baseada em renda e dívidas auto-declaradas — sem verificação de crédito nem análise de documentos. A pré-aprovação é um compromisso formal do credor após verificar a renda, os ativos e o crédito. Uma carta de pré-aprovação indica aos vendedores que você é um comprador sério e é frequentemente exigida antes de apresentar uma proposta.

Como posso reduzir a minha prestação mensal da hipoteca?

Quatro alavancas principais reduzem o seu pagamento: uma taxa de juros mais baixa (melhorar o score de crédito, comprar pontos de desconto ou refinanciar quando as taxas baixam), um prazo mais longo (30 em vez de 15 anos), uma entrada maior (principal menor) ou a eliminação do PMI quando o patrimônio atingir 20%. Mesmo um pagamento extra por ano pode cortar de quatro a seis anos de um empréstimo de 30 anos.

Esta ferramenta é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro.

Para obter orientação oficial sobre hipotecas, visite oGabinete de Proteção Financeira do Consumidor (CFPB).