🏠 Hypothekenrechner

Sie sind sich nicht sicher, wie Zinssatz und Laufzeit zusammenwirken? Die Matrix unten zeigt die monatliche Kapital- und Zinszahlung für eine Hypothek von 300.000 $ über sieben gängige Zinssätze und drei Standardlaufzeiten. Alle Werte werden mit der Standard-Tilgungsformel M = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1) berechnet. Die Zinssätze werden als jährlicher Prozentsatz (APR) vor der Verzinsung angezeigt; Ihr tatsächlicher APR hängt von Bonität, Anzahlung und Kreditgebergebühren ab. Den vollständigen Tilgungsplan Monat für Monat finden Sie in unserem Tilgungsrechner. Um zu prüfen, ob das Darlehen in Ihr Gesamtbudget passt, nutzen Sie den Wohnungskaufkraft-Rechner.

Lesen Sie die Tabelle horizontal, um Laufzeiten bei Ihrem erwarteten Zinssatz zu vergleichen: Ein Wechsel von 30 auf 15 Jahre bei 6,5 % erhöht die Zahlung von 1.896 $ auf 2.613 $ (etwa 38 % pro Monat), senkt jedoch die Gesamtzinsen von 382.640 $ auf 170,398 $ — eine Ersparnis von über 210.000 $. Lesen Sie sie vertikal, um zu sehen, wie jede 0,5 %-Zinsänderung Ihre Zahlung bewegt. Für ein allgemeines Darlehen mit individuellen Konditionen nutzen Sie unseren Kreditrechner.

1. Geben Sie den Hauspreis oder den Gesamtkreditbetrag ein, den Sie leihen möchten.
2. Geben Sie den jährlichen Zinssatz als Prozentsatz ein (z. B. 6,5 für 6,5 %).
3. Geben Sie die Kreditlaufzeit in Jahren ein – am häufigsten sind 15, 20 oder 30 Jahre.
4. Geben Sie optional Ihre Anzahlung und, falls bekannt, die jährliche Grundsteuer und Versicherung ein, um ein vollständigeres Bild zu erhalten.
5. Klicken Sie auf Berechnen. Das Tool zeigt die monatliche Kapital- und Zinszahlung, die gesamten über die Laufzeit des Darlehens gezahlten Zinsen und die Gesamtkosten an. Passen Sie die Eingaben an, um zu vergleichen, wie sich Tarif, Laufzeit und Anzahlung auf die Erschwinglichkeit auswirken.

Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek mit festem Zinssatz und einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)?

Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz über die gesamte Kreditlaufzeit gleich und Sie erhalten dadurch vorhersehbare Zahlungen. Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) hat eine feste Einführungsphase (häufig 5, 7 oder 10 Jahre), nach der der Zinssatz regelmäßig an die Marktbedingungen angepasst wird. ARMs bieten niedrigere Anfangszahlungen, bergen jedoch das Risiko höherer Zahlungen später.

Was ist PMI und wann ist es erforderlich?

Eine private Hypothekenversicherung (PMI) schützt den Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls und ist in der Regel bei herkömmlichen Krediten erforderlich, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % des Eigenheimpreises beträgt. PMI kostet in der Regel 0,3–1,5 % des ursprünglichen Darlehens pro Jahr und kann gekündigt werden, sobald Ihr Eigenkapital 20 % erreicht. Sie ist unabhängig von der Grundsteuer und der Hausratversicherung.

Wie wirkt sich die Anzahlung auf mein Darlehen aus?

Eine höhere Anzahlung verringert den Kapitalbetrag, den Sie leihen müssen, und senkt somit sowohl Ihre monatliche Zahlung als auch die Gesamtzinsen. Es kann Ihnen auch dabei helfen, sich für einen besseren Zinssatz zu qualifizieren und PMI zu vermeiden. Wenn Sie jedoch zu viel Geld für eine Anzahlung binden, können Ihnen die Abschlusskosten, die Umzugskosten und ein Notfallfonds fehlen.

Sind Grundsteuern und Versicherungen inbegriffen?

Dieser Rechner konzentriert sich auf Kapital und Zinsen, um die Mathematik transparent zu halten. In Wirklichkeit kann es sein, dass Ihr Kreditgeber über ein Treuhandkonto Grundsteuern und Hausratversicherungen (und ggf. PMI) einzieht und so Hunderte von Dollar zu Ihrer effektiven monatlichen Zahlung hinzufügt – manchmal auch PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance) genannt.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Eine gängige Faustregel ist die 28/36-Regel: Geben Sie nicht mehr als 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens für die gesamten Wohnkosten aus (Kapital, Zinsen, Steuern, Versicherung und HOA) und nicht mehr als 36 % für sämtliche Schulden zusammen (einschließlich Autokrediten, Studienkrediten und Kreditkarten). Bei einem monatlichen Einkommen von 5.000 $ und 6,5 % Zinsen hält ein 30-jähriges Darlehen von rund 222.000 $ Sie innerhalb dieser Grenze. Für eine maßgeschneiderte Schätzung nutzen Sie einen Wohnungskaufkraft-Rechner.

Was ist Amortisation?

Amortisation ist der Prozess, ein Darlehen in gleichen monatlichen Raten zurückzuzahlen. In den ersten Jahren geht der Großteil jeder Zahlung an die Zinsen; im Laufe der Zeit verschiebt sich das Verhältnis, bis die letzten Zahlungen fast vollständig aus Kapital bestehen. Bei einem 30-jährigen Darlehen von 300.000 $ bei 6,5 % reduziert nur etwa 271 $ der ersten Zahlung von 1.896 $ das Kapital.

15 Jahre vs. 30 Jahre Hypothek — was ist besser?

Eine 30-jährige Laufzeit bringt niedrigere monatliche Zahlungen, was dem Cashflow hilft, Sie zahlen jedoch ungefähr doppelt so viel Gesamtzinsen. Eine 15-jährige Laufzeit senkt die Zinsen drastisch — bei einem Darlehen von 300.000 $ bei 6,5 % spart der Wechsel von 30 auf 15 Jahre über 210.000 $ an Zinsen, während die monatliche Zahlung um etwa 717 $ steigt. Wählen Sie 15 Jahre, wenn Sie sich die Zahlung bequem leisten können und schneller Eigenkapital aufbauen möchten; wählen Sie 30 Jahre, wenn Flexibilität zählt und Sie bei vorhandenem Budget Sondertilgungen leisten können.

Wie hoch sind die Abschlusskosten?

Die Abschlusskosten betragen in der Regel 2 %–5 % des Darlehensbetrags. Bei einer Hypothek von 300.000 $ erwarten Sie zwischen 6.000 $ und 15.000 $ für Bearbeitungsgebühren, Titelversicherung, Schätzung, Vermessung, Beurkundungsgebühren und vorausbezahlte Treuhandguthaben für Steuern und Versicherung. Einige Kreditgeber bieten abschlusskostenfreie Hypotheken an, allerdings gegen einen höheren Zinssatz. Fordern Sie immer innerhalb von drei Tagen nach Antragstellung einen Darlehenskostenausweis an, um die Kosten zwischen Kreditgebern zu vergleichen.

Was ist der Unterschied zwischen Vorabqualifizierung und Vorabgenehmigung?

Die Vorabqualifizierung ist eine schnelle, informelle Schätzung auf Basis selbst angegebener Einkommens- und Schulddaten — ohne Bonitätsprüfung, ohne Dokumentenprüfung. Die Vorabgenehmigung ist eine formelle Zusage eines Kreditgebers nach Prüfung von Einkommen, Vermögen und Bonität. Ein Vorabgenehmigungsschreiben signalisiert Verkäufern, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind, und ist häufig Voraussetzung für die Abgabe eines Angebots. Für eine Vorabgenehmigung erwarten Sie, dass Sie zwei Jahre Steuererklärungen, aktuelle Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge vorlegen.

Wie kann ich meine monatliche Hypothekenrate senken?

Vier Hebel senken Ihre Zahlung: ein niedrigerer Zinssatz (Bonität verbessern, Punkte kaufen oder bei Zinsrückgang refinanzieren), eine längere Laufzeit (30 statt 15 Jahre), eine höhere Anzahlung (kleineres Kapital) oder das Streichen der PMI, sobald das Eigenkapital 20 % erreicht. Schon eine zusätzliche Zahlung pro Jahr kann ein 30-jähriges Darlehen um vier bis sechs Jahre verkürzen, ohne die erforderliche Rate zu ändern.

Dieses Tool dient nur Informationszwecken und stellt keine Finanzberatung dar.

Offizielle Hypothekenberatung finden Sie unterBüro für finanziellen Verbraucherschutz (CFPB).