🏠 房貸月供計算機
房貸計算機是一款免費線上工具，可估算房屋貸款的每月付款。輸入貸款金額、利率與貸款期限，即可查看您的付款額、總利息與成本明細。它完全在您的瀏覽器中執行，因此資料保持私密，無需註冊。購屋者與房地產仲介使用它來比較貸款方案。
輸入貸款金額、利率和年限，計算每月還款額。
這是什麼工具？
抵押貸款是用於購買房地產的長期貸款，其中房地產本身作為抵押品。抵押貸款計算器根據貸款金額（本金）、利率和貸款期限估算您的每月還款額，讓您在做出承諾之前清楚了解自己的承受能力。抵押貸款是大多數家庭承擔的最大的財務義務，因此了解這些數字如何相互作用至關重要。現代攤銷抵押貸款在 20 世紀 30 年代在美國變得普遍，當時聯邦住房管理局 (FHA) 推出了 30 年期固定利率貸款，使人們能夠擁有住房。從那時起，抵押貸款已經發展到包括可調利率、政府支持（VA、USDA）和傳統貸款。此計算器重點在於所有固定利率抵押貸款共有的核心機制：借款金額、年利率以及還款時間。透過調整這些輸入，您可以比較各種情況，了解較大的首付或較短的期限如何影響每月成本和總利息，並充滿信心地規劃您的預算。運作原理
每月還款額 M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，其中 P 為貸款本金，r 為每月利率（年利率 / 12），n 為每月還款次數（年數 × 12）。範例：一筆 30 萬美元的貸款，年利率 6.5%，為期 30 年，則 r = 0.005417，n = 360，因此 M ≈ $1,896。償還總額約 682,633 美元。參考對照表
| 貸款金額 | 評分 | 術語 | 每月付款 | 總利息 |
|---|---|---|---|---|
| $200,000 | 6.5% | 30歲 | $1,264 | $255,040 |
| $300,000 | 6.5% | 30歲 | $1,896 | $382,640 |
| $400,000 | 6.5% | 30歲 | $2,528 | $510,178 |
| $300,000 | 6.0% | 15 年 | $2,532 | $155,680 |
| $300,000 | 6.5% | 15歲 | $2,613 | $170,398 |
利率與期限月供對照表
不確定利率和期限如何互相影響？下表列出$300,000 房貸在七個常見利率與三種標準貸款期限下的每月本金加利息還款額。所有數字皆以標準攤銷公式 M = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1) 計算。表中的利率為複利前的年百分率（APR）；您的實際 APR 取決於信用分數、首付與貸款手續費。如需逐月還款明細，請參考我們的攤銷計算機。若想確認這筆貸款是否符合您的整體預算，請試用房屋負擔能力計算機。
| 利率 | 15 年 | 20 年 | 30 年 |
|---|---|---|---|
| 5.00% | $2,372 | $1,980 | $1,610 |
| 5.50% | $2,451 | $2,064 | $1,703 |
| 6.00% | $2,532 | $2,150 | $1,799 |
| 6.50% | $2,613 | $2,237 | $1,896 |
| 7.00% | $2,696 | $2,326 | $1,996 |
| 7.50% | $2,779 | $2,416 | $2,098 |
| 8.00% | $2,864 | $2,508 | $2,201 |
橫向閱讀此表可比較相同利率下的不同期限：在 6.5% 利率下從 30 年縮短為 15 年，月供會從 $1,896 提高到 $2,613（每月多約 38%），但總利息從 $382,640 降到 $170,398 — 省下超過 $210,000。縱向閱讀則可看出每 0.5% 的利率變動對月供的影響。若需要自訂條件的一般用途貸款，請使用我們的貸款計算機。
使用方法
- 步驟 1：輸入您計劃借用的房價或貸款總額。步驟 2：輸入年利率百分比（例如，6.5 表示 6.5%）。步驟 3：輸入貸款期限（以年為單位）—最常見的是 15 年、20 年或 30 年。步驟 4：（可選）輸入您的首付以及年度財產稅和保險（如果已知），以便更全面地了解情況。第五步：點選計算。該工具顯示每月本金和利息支付、貸款期限內支付的總利息以及總成本。調整輸入以比較利率、期限和首付對負擔能力的影響。
常見問題
固定利率抵押貸款和可調利率抵押貸款 (ARM) 有什麼區別？
固定利率抵押貸款在整個貸款期限內保持相同的利率，為您提供可預測的付款。可調利率抵押貸款 (ARM) 有固定的推出期（通常為 5 年、7 年或 10 年），此後利率會根據市場狀況定期調整。 ARM 提供較低的初始付款，但存在後期付款較高的風險。
什麼是 PMI？何時需要？
私人抵押貸款保險 (PMI) 在您違約時為貸方提供保護，當您的首付低於房價的 20% 時，傳統貸款通常需要購買私人抵押貸款保險。 PMI 通常每年的費用為原始貸款的 0.3%–1.5%，一旦您的資產達到 20%，就可以取消。它與財產稅和房主保險分開。
首付對我的貸款有何影響？
較高的首付會減少您必須借入的本金，從而降低您的每月還款額和總利息。它還可以幫助您獲得更好的利率並避免 PMI。然而，在首付中佔用過多現金可能會導致您缺乏成交費用、搬家費用和應急基金。
包括財產稅和保險嗎？
此計算器側重於本金和利息，以保持數學透明。事實上，您的貸款人可能會透過託管帳戶收取財產稅和房屋保險（以及 PMI，如果適用），從而為您的有效每月付款增加數百美元 - 有時稱為 PITI（本金、利息、稅金、保險）。
我能負擔多少錢的房子？
常見的經驗法則是 28/36 規則：每月總住房成本（本金、利息、稅金、保險及 HOA）不超過月總收入的 28%，而所有債務合計不超過 36%。以月收入 $5,000、利率 6.5% 為例，約 $222,000 的 30 年期貸款可維持在此範圍內。如需更精確的估算，請使用房屋負擔能力計算機。
什麼是攤銷？
攤銷是透過每月等額分期償還貸款的過程。在最初幾年，每期還款中大部分用於支付利息；隨著時間推移，比例逐漸改變，直到最後幾期幾乎全為本金。以 30 年期、$300,000、利率 6.5% 的貸款為例，第一期 $1,896 中只有約 $271 用於償還本金。
15 年期與 30 年期房貸 — 哪個更好？
30 年期月供較低，但總利息大約是兩倍。15 年期能大幅削減利息 — 以 $300,000、利率 6.5% 的貸款為例，從 30 年縮短為 15 年可省下超過 $210,000 的利息，但月供會增加約 $717。若您能輕鬆負擔較高月供且希望更快累積淨值，請選擇 15 年期；若彈性更重要，可選擇 30 年期並在預算允許時額外還款。
成交費用大約多少？
成交費用通常為貸款金額的 2%–5%。以 $300,000 房貸為例，預估需支付 $6,000 至 $15,000，包含貸款手續費、產權保險、估價費、測量費、登記費以及預付的稅金與保險代管款。部分貸款機構提供零成交費用房貸，但代價是較高的利率。請務必在申請後三天內索取貸款估計表以便比較。
預審（pre-qualification）和預批（pre-approval）有什麼區別？
預審是根據您自行申報的收入和負債所做的快速、非正式估算 — 不查信用、不審查文件。預批則是貸款機構在驗證您的收入、資產和信用後所提供的正式承諾。預批證明會向賣方表明您是認真的買家，且通常在提交報價前必須取得。要獲得預批，通常需要提供兩年的報稅資料、近期薪資單和銀行對帳單。
如何降低每月房貸還款額？
四個主要方法可降低月供：降低利率（提升信用分數、購買點數或於利率下降時重新貸款）、延長期限（從 15 年改為 30 年）、增加首付（減少本金），或在淨值達到 20% 時取消 PMI。即使每年只多還一期，也能縮短 30 年期貸款四到六年的期限。
本工具僅供參考，不構成財務建議。請諲詢合格的財務專業人士以獲取針對您具體情況的建議。
技巧與建議
即使利率的微小差異也會改變您幾十年來所支付的費用，因此在申請之前提高您的信用評分可以節省數萬美元。較短的 15 年期限可以更快地建立股本，利息成本也低得多，但需要更高的每月付款 - 運行這兩種方案以找到您的舒適區。每年額外還款一次，或四捨五入，可以縮短 30 年期貸款的期限。始終比較至少三個貸方的貸款估算，包括利率、積分和費用，並在決定您真正負擔得起的費用時考慮完整的 PITI 和維持體重費用。單獨準備一份應急基金，這樣失業或維修就不會危及您的房屋。相關工具
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