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🏡 Calcolatore PMI - Costo dell'assicurazione mutuaria privata

Stima il costo dell'assicurazione mutuaria privata inserendo il valore dell'abitazione, l'anticipo, la durata del prestito e la fascia di credito per vedere la PMI mensile, annuale e totale lungo la vita del prestito.

Valore dell'abitazione / Prezzo di acquisto ($)

Anticipo ($)

Durata del prestito (anni)

Fascia di credito

Che cos’è questo strumento?

L'assicurazione mutuaria privata (PMI) è un tipo di assicurazione che protegge il prestatore — non il mutuatario — nel caso in cui il mutuatario non rimborsi un mutuo convenzionale. La PMI è in genere richiesta quando l'anticipo è inferiore al 20% del prezzo di acquisto dell'abitazione, cioè quando il tuo rapporto prestito/valore (LTV) supera l'80%. Il costo della PMI viene aggiunto alla tua rata mensile del mutuo e può variare dallo 0,3% all'1,5% dell'importo originale del prestito all'anno, in base al tuo punteggio di credito, all'entità dell'anticipo, al tipo di prestito e al prestatore specifico. Comprendere la PMI è essenziale per ogni acquirente che versa meno del 20% di anticipo. Su un prestito di $300.000 con un tasso PMI dello 0,55%, pagheresti circa $1.650 all'anno ($137,50 al mese) in aggiunta alla tua rata del mutuo, alle imposte sulla proprietà e all'assicurazione dell'abitazione. In cinque anni — il tempo tipico necessario a molti proprietari per raggiungere l'80% di LTV tramite ammortamento e rivalutazione — si arriva a $8.250. La PMI non è la stessa cosa dei premi assicurativi ipotecari (MIP) richiesti sui prestiti FHA, che vengono pagati all'agenzia federale per l'edilizia abitativa (FHA) e in genere durano per tutta la vita del prestito, salvo rifinanziamento. Questo calcolatore PMI è pensato per acquirenti di case, proprietari attuali e professionisti del settore immobiliare che necessitano di una stima affidabile dei costi dell'assicurazione mutuaria privata. Inserisci il valore dell'abitazione, l'anticipo, la durata del prestito e la tua fascia di credito: lo strumento restituisce immediatamente il tasso PMI annuo stimato, il costo PMI mensile, il costo PMI annuale, la PMI totale nel periodo di annullamento previsto e l'LTV al quale la tua PMI può essere annullata. Usa questo strumento insieme ai nostri calcolatori per l'anticipo e per l'LTV per pianificare l'intera strategia del mutuo e capire quando puoi richiedere la revoca della PMI. Per la tempistica stimata di annullamento, questo calcolatore ipotizza un tasso d'interesse annuo del 6% sui mutui nella costruzione del piano di ammortamento — un'ipotesi prudente; il tuo tasso effettivo cambierà la rapidità con cui raggiungi la soglia del 78% di LTV.

Come funziona

Il calcolatore prende in ingresso il valore dell'abitazione, l'importo dell'anticipo, la durata del prestito e la fascia di credito. Calcola prima l'importo del prestito (valore dell'abitazione meno anticipo) e il rapporto LTV. Se l'LTV è pari o inferiore all'80%, non è necessaria alcuna PMI. Se l'LTV supera l'80%, lo strumento seleziona un tasso PMI annuo stimato in base alla combinazione tra fascia di LTV e fascia di credito. La tabella seguente mostra tassi PMI annui rappresentativi (in percentuale dell'importo originale del prestito) per fascia di LTV e fascia di credito. I tassi effettivi variano in base al prestatore, al tipo di prestito e ad altri fattori. | Fascia LTV | Punteggio ≥ 760 | Punteggio 700–759 | Punteggio 640–699 | Punteggio < 640 | |---|---|---|---|---| | 80,01–85% | 0,25–0,35% | 0,35–0,50% | 0,50–0,65% | 0,65–0,90% | | 85,01–90% | 0,30–0,45% | 0,45–0,65% | 0,65–0,85% | 0,85–1,10% | | 90,01–95% | 0,40–0,55% | 0,55–0,80% | 0,80–1,05% | 1,05–1,35% | | 95,01–97% | 0,55–0,75% | 0,75–1,00% | 1,00–1,25% | 1,25–1,50% | | ≤ 80% | 0% (nessuna PMI) | 0% | 0% | 0% | Dal tasso PMI annuo il calcolatore ricava: PMI mensile = (importo del prestito × tasso annuo) ÷ 12; PMI annuale = importo del prestito × tasso annuo; e PMI totale = PMI annuale × anni stimati fino all'annullamento. L'anno di annullamento stimato si basa sul piano di ammortamento standard che raggiunge il 78% di LTV (il punto di cessazione automatica previsto dalla legge sulla protezione dei proprietari di abitazione). Per i prestiti convenzionali, i prestatori devono annullare automaticamente la PMI quando il saldo del prestito raggiunge il 78% del valore originale dell'abitazione, a condizione che i pagamenti siano regolari. Puoi anche richiedere la revoca della PMI all'80% di LTV con una nuova perizia. Ipotesi dichiarate: la tempistica di annullamento al 78% usa un tasso d'interesse annuo fisso del 6% per il piano di ammortamento, un'ipotesi prudente — un tasso più alto o più basso cambia il numero di mesi necessari a raggiungere il 78% di LTV. La stima di revoca all'80% mostrata nel risultato è un'approssimazione euristica (0,8 × la tempistica al 78%), non un calcolo di ammortamento separato. I prestiti con LTV superiore al 97% sono raggruppati nella fascia di tasso più alta della tabella, quindi il loro tasso riflette la fascia 95,01–97%. La stima di annullamento presuppone l'assenza di pagamenti aggiuntivi sul capitale.

Come usare

Inserisci il valore dell'abitazione o il prezzo di acquisto dell'immobile.
Inserisci l'importo dell'anticipo previsto (almeno il 3%, ma con il 20% la PMI è del tutto eliminata).
Inserisci la durata del prestito in anni (le più comuni sono 15 o 30 anni).
Seleziona la tua fascia di credito per ottenere la stima più accurata del tasso PMI.
Clicca sul pulsante Calcola per vedere il costo PMI mensile, annuale e totale stimato, oltre a quando la PMI può essere annullata.

Domande Frequenti

In cosa differisce la PMI dalla MIP (assicurazione ipotecaria FHA)?

La PMI (assicurazione mutuaria privata) si applica ai prestiti convenzionali e può essere annullata quando il tuo LTV raggiunge l'80% (su richiesta) o il 78% (automaticamente). La MIP (premio assicurativo ipotecario) si applica ai prestiti FHA e consiste in un premio anticipato più un premio annuo. Per i prestiti FHA stipulati dopo il 3 giugno 2013, la MIP dura in genere per tutta la vita del prestito, salvo rifinanziamento in un mutuo convenzionale.

Quando posso annullare la mia PMI?

Ai sensi della legge sulla protezione dei proprietari di abitazione (HPA) del 1998, puoi richiedere l'annullamento della PMI quando il tuo LTV raggiunge l'80%: dovrai fornire una prova (ad esempio una nuova perizia) che il valore della tua abitazione non è diminuito. Quando il tuo LTV raggiunge il 78% in base al piano di ammortamento originale, il prestatore deve annullare automaticamente la PMI, a condizione che i pagamenti siano regolari. Per i prestiti FHA, le regole di rimozione della MIP sono diverse e in genere richiedono un rifinanziamento.

Quanto costa la PMI al mese?

La PMI costa in genere tra lo 0,3% e l'1,5% dell'importo originale del prestito all'anno. Su un prestito di $250.000, ciò equivale a circa $63–$313 al mese. Il tasso esatto dipende dal tuo punteggio di credito, dall'LTV, dal tipo di prestito e dal prestatore. Un mutuatario con un punteggio di 760+ e un LTV del 90% potrebbe pagare circa lo 0,40%, mentre uno con un punteggio di 660 e un LTV del 95% potrebbe pagare l'1,10% o più.

Posso evitare la PMI senza versare il 20% di anticipo?

Sì. La strategia più comune è il prestito abbinato: un primo mutuo per l'80% del valore dell'abitazione, un secondo mutuo o HELOC per il 10% e un anticipo del 10%. Questa struttura evita la PMI, ma il secondo prestito di solito ha un tasso d'interesse più alto. Un'altra opzione è l'assicurazione mutuaria pagata dal prestatore (LPMI), in cui il prestatore copre la PMI in cambio di un tasso d'interesse leggermente più alto; tuttavia, a differenza della PMI pagata dal mutuatario, la LPMI non può essere annullata perché è incorporata nel tasso.

La PMI copre me o il prestatore?

La PMI protegge il prestatore, non il mutuatario. Se non rimborsi il mutuo, la polizza PMI paga al prestatore una parte delle sue perdite. Tu perdi comunque la casa a causa del pignoramento e il tuo credito viene gravemente danneggiato. La PMI non estingue il tuo prestito, non protegge il tuo capitale proprio e non ti aiuta a evitare il pignoramento. Il suo unico scopo è ridurre il rischio del prestatore, affinché sia disposto a prestare oltre l'80% di LTV.

La PMI è deducibile dalle imposte?

La PMI era deducibile dalle imposte per i contribuenti aventi diritto ai sensi della detrazione dei premi assicurativi ipotecari, prorogata fino al 2021. Tuttavia, questa detrazione è scaduta e non è stata rinnovata in base all'ultima normativa fiscale. Consulta sempre un professionista fiscale per le regole vigenti, poiché le leggi fiscali cambiano spesso e l'ammissibilità dipende dal tuo reddito lordo rettificato e dalla tua situazione contributiva.

Posso ottenere un rimborso sulla PMI anticipata se annullo prima?

Dipende dal tipo di PMI. La PMI mensile pagata dal mutuatario smette di essere addebitata immediatamente con l'annullamento: non c'è nulla da rimborsare. La PMI a premio unico (anticipata) può essere parzialmente rimborsabile su base proporzionale se annullata entro i primi anni, ma le condizioni variano da assicuratore ad assicuratore. La PMI pagata dal prestatore (LPMI) non è rimborsabile, poiché è incorporata nel tuo tasso d'interesse. La PMI a premio frazionato (in parte anticipata, in parte mensile) ha regole di rimborso eterogenee.

Quali ipotesi fa la stima di annullamento al 78%?

La tempistica di annullamento al 78% è calcolata ammortizzando il prestito a un tasso d'interesse annuo fisso del 6%, un'ipotesi prudente. Il tasso effettivo del tuo mutuo cambierà la rapidità con cui raggiungi il 78% di LTV. La stima di revoca all'80% è un'approssimazione euristica (0,8 × la tempistica al 78%), non un calcolo di ammortamento separato. I tassi superiori al 97% di LTV sono raggruppati nella fascia più alta della tabella dei tassi, e la stima presuppone l'assenza di pagamenti aggiuntivi sul capitale.

Questo strumento ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria. Consulta un professionista finanziario qualificato.

Consigli

Il modo più efficace per eliminare la PMI è raggiungere l'80% di LTV il prima possibile. Puoi accelerare questo processo effettuando pagamenti aggiuntivi sul capitale: anche una sola rata in più all'anno può ridurre di anni la tua tempistica. Un'altra opzione è un piano di pagamento quindicinale, che comporta 26 mezze rate (13 rate intere) all'anno invece di 12. Se i prezzi delle case nella tua zona sono in aumento, il tuo LTV migliora automaticamente; puoi richiedere una nuova perizia per dimostrare che il valore della tua abitazione è aumentato abbastanza da annullare la PMI alla soglia dell'80%. Per i nuovi acquisti, valuta una struttura con prestito abbinato: un primo mutuo all'80%, un secondo mutuo o HELOC al 10% e un anticipo del 10% — questo evita del tutto la PMI, anche se il secondo prestito spesso ha un tasso più alto. Migliora il tuo punteggio di credito prima di acquistare: un mutuatario con un punteggio di 760+ paga all'incirca la metà del tasso PMI di chi ha un punteggio di 660 sullo stesso prestito. Evita di pagare la PMI in anticipo come premio unico, a meno che tu non preveda di vendere o rifinanziare entro pochi anni: l'opzione mensile è di solito migliore perché puoi annullarla quando raggiungi l'80% di LTV, mentre la PMI anticipata non è rimborsabile. Se hai un prestito FHA con MIP, l'unico modo per rimuoverlo è in genere rifinanziare in un mutuo convenzionale una volta che il tuo LTV raggiunge l'80%. Confronta sempre i preventivi PMI di più prestatori: i tassi per lo stesso mutuatario possono variare di 0,2% o più tra i prestatori, il che si traduce in migliaia di dollari nel periodo della PMI.

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