🎯 Calcolatore Punti Mutuo

I punti mutuo—detti anche punti di sconto—sono commissioni che paghi in anticipo a un istituto di credito al rogito in cambio di un tasso d'interesse più basso per tutta la durata del prestito. Un punto costa tipicamente l'1 percento dell'importo del prestito e riduce il tasso d'interesse di circa 0,25 punti percentuali, anche se il rapporto esatto varia da un istituto all'altro e dalle condizioni di mercato. Su un prestito di 300.000 $, un punto costerebbe 3.000 $ e potrebbe abbassare un tasso del 7,00 percento al 6,75 percento. Poiché il tasso più basso si applica ogni mese per tutto il tempo in cui mantieni il mutuo, la commissione anticipata può ripagarsi nel tempo grazie alle rate mensili ridotte.

La domanda cruciale è se terrai il prestito abbastanza a lungo perché il risparmio mensile superi quanto hai pagato in anticipo. Quel momento di incrocio è il punto di pareggio, ed è il numero più importante della decisione. Se vendi la casa o rifinanzi prima del pareggio, comprare punti ti costa denaro; se resti oltre, ci guadagni. Il grafico seguente illustra come si confrontano i due percorsi di costo nel tempo.

I punti a volte sono deducibili fiscalmente nell'anno in cui li paghi se il prestito serve ad acquistare o costruire l'abitazione principale e presenti la dichiarazione per singole voci, ma le regole sono complesse: consulta un consulente fiscale per la tua situazione. Gli istituti offrono anche «punti negativi» (crediti del prestatore), in cui ricevi denaro in anticipo in cambio di un tasso più alto, essenzialmente l'immagine speculare dell'acquisto di punti.

Per ogni scenario il calcolatore calcola una rata mensile usando la formula di ammortamento standard M = P × (r(1+r)^n) / ((1+r)^n − 1), dove P è l'importo del prestito, r è il tasso d'interesse mensile e n è il numero di rate mensili. La rata «senza punti» usa il tasso pieno quotato; la rata «con punti» usa il tasso ridotto dopo aver sottratto la riduzione del tasso moltiplicata per il numero di punti acquistati.

Il costo anticipato dei punti è uguale al numero di punti moltiplicato per il costo per punto (come percentuale dell'importo del prestito). Il risparmio mensile è la differenza tra le due rate mensili. Il punto di pareggio è il costo anticipato diviso per il risparmio mensile, espresso in mesi—e poi convertito in anni e mesi per leggibilità. Infine, il risparmio netto nel periodo di possesso è uguale al risparmio mensile moltiplicato per il numero di mesi in casa, meno il costo anticipato. Una cifra positiva significa che comprare punti è stato vantaggioso; una cifra negativa significa che non lo è stato.

Presuppone un prestito a tasso fisso a 30 anni. I valori netti sono i risparmi cumulativi (risparmio mensile × mesi − costo anticipato). Il prezzo del tuo istituto sarà diverso.

Per un prestito di 300.000 $ al 7% con 1 punto (riduzione del tasso dello 0,25%), i punti si ripagano solo se resti abbastanza a lungo.

1. Inserisci l'importo del prestito e il tasso d'interesse offerto senza punti.
2. Inserisci il numero di punti che stai considerando di acquistare.
3. Inserisci il costo per punto come percentuale del prestito (tipicamente 1%).
4. Inserisci la riduzione del tasso per punto (tipicamente 0,25%) e il tempo previsto in casa.
5. Clicca Calcola per vedere costo anticipato, risparmio mensile, punto di pareggio e risparmio netto.

I punti mutuo convengono?

I punti convengono quando tieni il mutuo oltre il punto di pareggio. Se prevedi di restare in casa ben oltre il pareggio e il denaro anticipato non pesa sul tuo budget, comprare punti può far risparmiare migliaia di euro nella durata del prestito. Se prevedi di trasferirti o rifinanziare presto, lasciali perdere.

Di quanto un punto abbassa il mio tasso?

Un punto di sconto abbassa tipicamente il tasso d'interesse di circa 0,25 punti percentuali, ma la riduzione esatta varia da istituto a istituto e dal mercato. Chiedi sempre all'istituto il suo listino specifico, perché la riduzione per punto non è regolamentata.

Posso negoziare i punti con il mio istituto?

Sì. I punti e i crediti del prestatore sono negoziabili e variano tra gli istituti. Ottieni preventivi da almeno tre istituti per lo stesso prestito nello stesso giorno e confronta sia il tasso sia il costo dei punti fianco a fianco.

I punti mutuo sono deducibili fiscalmente?

I punti pagati su un prestito per acquistare o costruire l'abitazione principale sono spesso deducibili nell'anno in cui li paghi se presenti la dichiarazione per singole voci, ma le regole prevedono test su reddito e destinazione d'uso. I punti su un rifinanziamento sono di solito dedotti lungo la durata del prestito. Consulta un professionista fiscale per la tua situazione.

Qual è la differenza tra punti di sconto e punti di originazione?

I punti di sconto sono una commissione facoltativa che scegli di pagare per abbassare il tasso d'interesse. I punti di originazione sono una commissione addebitata dall'istituto per elaborare il prestito e non riducono il tasso. Questo calcolatore copre solo i punti di sconto.

Questo strumento ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria. Consulta un professionista finanziario qualificato.

Il punto di pareggio è il numero che conta di più, quindi confrontalo sempre con il tempo realistico che prevedi di restare in casa, non solo con una stima ottimistica. Se c'è una buona probabilità che ti trasferisca o rifinanzi entro la finestra di pareggio, comprare punti è una scommessa contro te stesso. Chiedi agli istituti preventivi con e senza punti lo stesso giorno, così il confronto è omogeneo, e attento agli istituti che inglobano il costo dei punti in un tasso leggermente più alto invece di indicarlo separatamente. Se stai includendo il costo dei punti nel saldo del prestito, stai anche pagando interessi su quel capitale extra, il che allunga il pareggio. Ricorda che i punti possono essere deducibili fiscalmente per un mutuo di acquisto su abitazione principale se presenti la dichiarazione per singole voci, il che può accorciare il pareggio effettivo: ma confermalo con un consulente fiscale. Infine, l'aritmetica per i mutui a tasso variabile è diversa perché la riduzione del tasso si applica solo durante il periodo fisso, quindi questo strumento è meglio usarlo per prestiti a tasso fisso.