🎯 房貸點數計算機

房貸點數（也稱折扣點）是您在結算時預付給貸款機構的費用，用以換取貸款期內較低的利率。一點通常為貸款金額的 1%，約可降低利率 0.25 個百分點，但實際降幅因貸款機構和市場而異。以 30 萬美元貸款為例，一點成本 3,000 美元，可能將 7.00% 的利率降至 6.75%。因為較低的利率在持有房貸期間每月適用，預付費用可透過減少的月供逐漸回本。

關鍵問題是：您是否會持有貸款足夠久，讓每月省息超過預付金額？那個交叉點就是損益平衡點，也是決策中最重要的數字。如果您在損益平衡點之前賣房或轉貸，買點數會讓您花錢；如果住超過該點，您就省錢。下圖說明兩條成本路徑隨時間的比較。

如果貸款是為了購買或建造自住房且您採用列舉扣除，點數有時可在支付當年抵稅，但規則複雜——請就您的情況諮詢稅務專業人士。貸款機構也提供「負點數」（貸方抵免），即您預收現金以換取較高利率，本質上是買點數的鏡像。

針對每種情境，計算機使用標準攤還公式 M = P × (r(1+r)^n) / ((1+r)^n − 1) 計算月供，其中 P 為貸款金額、r 為月利率、n 為月數。「無點數」月供使用完整報價利率；「有點數」月供使用扣除點數 × 每點降幅後的利率。

點數 upfront 成本等於點數 × 每點成本（占貸款金額的百分比）。每月省息為兩組月供之差。損益平衡點為 upfront 成本除以每月省息，以月表示，並換算為年與月以便閱讀。最後，持有期淨收益等於每月省息 × 居住月數再減去 upfront 成本。正值表示買點數划算；負值表示不划算。

假設 30 年期固定利率貸款。淨值為累計省息（每月省息 × 月數 − upfront 成本）。您的貸款機構定價可能不同。

以 30 萬美元貸款、利率 7%、購買 1 點（利率降 0.25%）為例，點數只有在持有夠久時才划算。

1. 輸入您的貸款金額與無點數的利率。
2. 輸入您考慮購買的點數數量。
3. 輸入每點成本（占貸款金額的百分比，通常為 1%）。
4. 輸入每點降低利率（通常為 0.25%）與預期居住年限。
5. 點擊「計算」查看 upfront 成本、每月省息、損益平衡點與淨收益。

買房貸點數划算嗎？

當您持有房貸超過損益平衡點時就划算。如果您打算住得遠超過損益平衡點且預付現金不會造成預算壓力，買點數可在貸款期內省下數千元。如果預期很快搬家或轉貸，則不必買。

一點能降多少利率？

一個折扣點通常可降低利率約 0.25 個百分點，但實際降幅因貸款機構和市場而異。請務必向貸款機構索取其專屬利率表，因為每點降幅並非法定標準。

我可以和貸款機構議價點數嗎？

可以。點數與貸方抵免均可議價，且各貸款機構不同。請至少向三家貸款機構索取同一天、相同貸款條件的報價，將利率與點數成本並列比較。

房貸點數可以抵稅嗎？

為購買或建造自用住宅而支付的點數，若採用列舉扣除，通常可在支付當年抵稅，但須通過收入與用途等檢驗。轉貸的點數通常在貸款期內分攤扣除。請諮詢稅務專業人士了解您的情況。

折扣點與開辦費點數有何不同？

折扣點是您選擇預付以降低利率的費用；開辦費點數是貸款機構收取的處理費用，不會降低利率。本計算機僅涵蓋折扣點。

本工具僅供參考，不構成財務建議。請諲詢合格的財務專業人士以獲取針對您具體情況的建議。

損益平衡點是最關鍵的數字，務必將它與您實際預期的居住時間比較——不要只看樂觀估計。如果您很有可能在損益平衡窗口內搬家或轉貸，買點數等於跟自己對賭。請向貸款機構要求在同一天提供有點數與無點數的報價，確保比較基準一致，並留意將點數成本隱入略高利率的貸款機構。如果您把點數成本滾入貸款餘額，等於對這筆額外本金也付利息，會拉長損益平衡。別忘記，若為自住購房且列舉扣除，點數可能可抵稅，能縮短有效損益平衡——但請與稅務顧問確認。最後，浮動利率房貸的計算方式不同，因為降幅只在固定期內有效，因此本工具最適合固定利率貸款。