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Quando rifinanziare — scenari di calo del tasso

Il punto di pareggio ti dice per quanto tempo devi mantenere il nuovo mutuo perché il risparmio mensile copra le spese di chiusura. La tabella seguente simula un mutuo di $300.000 a 30 anni con $4.500 di spese di chiusura.

Nota: una regola pratica comune è che il rifinanziamento conviene se riesci a ridurre il tasso di almeno lo 0,5%–1% e pensi di restare oltre il punto di pareggio. Si assume un costo di chiusura di $4.500 (l'1,5% di un mutuo di $300.000).

Ripartizione tipica delle spese di chiusura del rifinanziamento

Le spese di chiusura del rifinanziamento di solito vanno dal 2% al 5% dell'importo del mutuo. Questa tabella mostra dove va a finire quel denaro.

Nota: alcuni istituti offrono rifinanziamenti “senza spese di chiusura”, ma si compensano alzando il tasso di interesse. Confronta sempre il costo totale (spese + interessi aggiuntivi) nel periodo in cui prevedi di mantenere il mutuo.

1. Inserisci il capitale residuo e il tasso di interesse del tuo mutuo attuale.
2. Inserisci la durata residua del tuo mutuo attuale (in anni).
3. Inserisci il nuovo tasso di interesse che ti è stato offerto.
4. Inserisci la nuova durata del mutuo (in anni) e le spese di chiusura stimate.
5. Fai clic su Calcola per vedere il risparmio mensile e il punto di pareggio.

Quando conviene rifinanziare?

Il rifinanziamento di solito conviene quando puoi abbassare il tasso di almeno lo 0,5–1%, pensi di restare in casa oltre il punto di pareggio e le spese di chiusura sono ragionevoli. Ha senso anche se devi passare da un tasso variabile a uno fisso per stabilità, o se vuoi accorciare la durata per costruire capitale più in fretta.

Quali sono le spese di chiusura tipiche di un rifinanziamento?

Le spese di chiusura vanno in genere dal 2 al 5% dell'importo del mutuo. Su un rifinanziamento di 300.000 dollari significa da 6.000 a 15.000 dollari tra perizia, assicurazione ipotecaria, erogazione e registrazione. Alcuni istituti offrono rifinanziamenti senza spese di chiusura, ma si compensano applicando un tasso di interesse più alto.

Conviene rifinanziare a una durata più breve?

Passare da un mutuo a 30 anni a uno a 15 anni di solito aumenta la rata mensile ma fa risparmiare una grande quantità di interessi totali nell'arco del prestito. Usa il calcolatore per confrontare: inserisci lo stesso capitale con una durata di 15 anni per vedere quanto paghi di più al mese e quanto meno in totale.

Che cos'è un rifinanziamento con incasso di liquidità?

Un rifinanziamento con incasso di liquidità (cash-out) sostituisce il mutuo esistente con uno più grande e ti restituisce la differenza in contanti. Può essere utile per ristrutturazioni o consolidamento debiti, ma aumenta il capitale residuo e può allungare il periodo di rimborso. Vai con cautela: stai trasformando debito non garantito in debito garantito dalla tua casa.

Questo strumento ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria. Consulta un professionista finanziario qualificato.

Il punto di pareggio è il numero più importante di una decisione di rifinanziamento, quindi calcolalo sempre prima di impegnarti. Se pensi di trasferirti entro il periodo di pareggio, il rifinanziamento ti costa denaro anche se il nuovo tasso è più basso. Diffida degli istituti che propongono un rifinanziamento senza spese di chiusura: non rinunciano ai costi, li inglobano in un tasso di interesse più alto, il che significa un risparmio mensile minore e un pareggio più lontano. Quando confronti le offerte, chiedi a ogni istituto esattamente le stesse condizioni di mutuo (stesso capitale, stessa durata, stesso tipo) così le quotazioni dei tassi sono direttamente comparabili. Valuta se allungare la durata rimette in moto l'orologio del tuo mutuo: rifinanziare un mutuo trentennale con 22 anni residui in un nuovo trentennale può abbassare la rata ma costare più interessi totali, anche a un tasso migliore. Se i tassi di interesse sono scesi molto da quando hai comprato casa, verifica anche se hai diritto a un rifinanziamento semplificato (streamline), che può avere costi minori e meno burocrazia.