🔄 Umschuldungsrechner
Entscheiden Sie, ob sich die Umschuldung Ihrer Hypothek lohnt. Vergleichen Sie Ihr aktuelles Darlehen mit einem neuen.
Was ist dieses Werkzeug?
Eine Hypothek umschulden bedeutet, Ihr bestehendes Darlehen durch ein neues zu ersetzen, typischerweise um einen niedrigeren Zinssatz zu nutzen, die Darlehenslaufzeit zu verkürzen oder zu verlängern oder von einem variablen zu einem festen Zinssatz zu wechseln. Umschuldung kann bei richtigem Timing Zehntausende Dollar sparen. Aber Umschuldung ist nicht kostenlos — die Abschlusskosten betragen typischerweise 2–5 % des Darlehensbetrags.
Die entscheidende Frage ist einfach: Werden die monatlichen Einsparungen des niedrigeren Satzes die Abschlusskosten übersteigen, bevor Sie verkaufen oder erneut umschulden? Dieser Kreuzungspunkt heißt Break-Even-Point.
Dieser Rechner ermöglicht es Ihnen, den aktuellen Darlehenssaldo, den Zinssatz und die Restlaufzeit sowie den neuen Satz einzugeben.Wie es funktioniert
Die monatliche Zahlung jedes Darlehens wird nach der Standard-Amortisationsformel berechnet. Die alte Zahlung verwendet den aktuellen Satz und die Restlaufzeit; die neue Zahlung verwendet den Umschuldungssatz und die neue Laufzeit.
Die monatliche Ersparnis ist die Differenz zwischen alter und neuer Zahlung. Der Break-Even-Point wird berechnet, indem die Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis geteilt werden.
Wann umschulden — Zinssenkungs-Szenarien
Der Break-Even-Point sagt Ihnen, wie lange Sie das neue Darlehen behalten müssen, damit die monatlichen Einsparungen die Abschlusskosten decken. Die folgende Tabelle modelliert ein $300.000, 30-jähriges Darlehen mit $4.500 Abschlusskosten.
| Zinssenkung | Alter Satz | Neuer Satz | Monatliche Ersparnis | Break-Even |
|---|---|---|---|---|
| 0.25% | 7.00% | 6.75% | $50 | 90 Monate (7,5 J.) |
| 0.50% | 7.00% | 6.50% | $100 | 46 Monate (3,8 J.) |
| 0.75% | 7.00% | 6.25% | $149 | 31 Monate (2,6 J.) |
| 1.00% | 7.00% | 6.00% | $197 | 23 Monate (1,9 J.) |
| 1.50% | 7.00% | 5.50% | $293 | 16 Monate (1,3 J.) |
| 2.00% | 7.00% | 5.00% | $385 | 12 Monate (1,0 J.) |
Hinweis: Eine verbreitete Faustregel ist, dass sich Umschuldung lohnt, wenn Sie Ihren Satz um mindestens 0,5 %–1 % senken können und planen, über den Break-Even-Point hinauszubleiben. Abschlusskosten von $4.500 (1,5 % eines $300K-Darlehens) werden angenommen.
Typische Umschuldungs-Abschlusskosten-Aufschlüsselung
Umschuldungs-Abschlusskosten betragen in der Regel 2 %–5 % des Darlehensbetrags. Diese Tabelle zeigt, wohin das Geld fließt.
| Kostenposten | Typischer Betrag | % des Darlehens (geschätzt) |
|---|---|---|
| Darlehens-Bearbeitungsgebühr | $1.000 – $3.000 | 0,5% – 1,0% |
| Schätzkosten | $300 – $700 | 0,1% – 0,2% |
| Titelversicherung & -recherche | $700 – $2.000 | 0,3% – 0,7% |
| Beurkundungs- & Regierungsgebühren | $100 – $400 | 0,03% – 0,1% |
| Bonitätsbericht-Gebühr | $30 – $100 | Festbetrag |
| Disagio-Punkte (optional) | $1.000 pro Punkt | 0,25 % Zinssenkung / Punkt |
| Treuhand / Vorauszahlungen (Steuern & Versicherung) | $1.000 – $5.000 | VarIIiert nach Standort |
Hinweis: Einige Kreditgeber bieten „abschlusskostenfreie" Umschuldungen an, gleichen dies jedoch durch einen höheren Zinssatz aus. Vergleichen Sie immer die Gesamtkosten (Gebühren + zusätzliche Zinsen) über den Zeitraum, in dem Sie das Darlehen halten erwarten.
Verwendung
- Geben Sie Ihren aktuellen Darlehenssaldo und Zinssatz ein.
- Geben Sie die Restlaufzeit Ihres aktuellen Darlehens ein (in Jahren).
- Geben Sie den neuen Zinssatz ein, der Ihnen angeboten wurde.
- Geben Sie die neue Darlehenslaufzeit (in Jahren) und die geschätzten Abschlusskosten ein.
- Klicken Sie auf Berechnen.
Häufige Fragen
Wann macht Umschuldung Sinn?
Generell macht es Sinn, wenn Sie Ihren Satz um mindestens 0,5–1 % senken können und planen, über den Break-Even-Point im Haus zu bleiben.
Was sind typische Abschlusskosten?
Die Abschlusskosten betragen typischerweise 2 bis 5 % des Darlehensbetrags. Bei einer Umschuldung von 300.000 Dollar sind das 6.000–15.000 Dollar.
Sollte ich auf eine kürzere Laufzeit umschulden?
Umschuldung von 30 auf 15 Jahre erhöht normalerweise Ihre monatliche Zahlung, spart aber eine große Menge an Gesamtzinsen.
Was ist eine Cash-out-Umschuldung?
Sie ersetzt Ihre bestehende Hypothek durch eine größere und gibt Ihnen die Differenz in bar.
Dieses Tool dient nur Informationszwecken und stellt keine Finanzberatung dar.
Tipps & Ratschläge
Der Break-Even-Point ist die wichtigste Zahl bei einer Umschuldungsentscheidung, also berechnen Sie ihn immer, bevor Sie sich verpflichten. Wenn Sie planen, während der Break-Even-Periode umzuziehen, kostet Sie die Umschuldung Geld.
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