🔄 Calculadora de Refinanciamento
Decida se refinanciar sua hipoteca vale a pena. Compare seu empréstimo atual com um novo para ver a economia mensal, a economia total e o ponto de equilíbrio.
O que é esta ferramenta?
Refinanciar uma hipoteca significa substituir seu empréstimo existente por um novo, tipicamente para aproveitar uma taxa de juros mais baixa, encurtar ou alongar o prazo do empréstimo, ou mudar de uma taxa variável para uma fixa. Quando feito no momento certo, o refinanciamento pode economizar dezenas de milhares de dólares ao longo da vida do empréstimo. Mas o refinanciamento não é gratuito — os custos de fechamento são tipicamente 2–5% do valor do empréstimo — então a decisão depende de quanto tempo você planeja ficar na casa e quanto economiza a cada mês.
A pergunta chave é simples: a economia mensal da taxa mais baixa somará mais do que os custos de fechamento antes de você vender ou refinanciar novamente? Esse ponto de cruzamento chama-se ponto de equilíbrio, e é o número mais importante em qualquer decisão de refinanciamento.
Esta calculadora permite que você insira o saldo atual do seu empréstimo, a taxa de juros e o prazo restante, junto com a nova taxa, o novo prazo e os custos de fechamento estimados.Como funciona
O pagamento mensal de cada empréstimo é calculado usando a fórmula de amortização padrão: M = P × (r(1+r)^n) / ((1+r)^n − 1). O pagamento antigo usa a taxa atual e o prazo restante; o novo pagamento usa a taxa de refinanciamento e o novo prazo.
A economia mensal é a diferença entre os pagamentos antigo e novo. O ponto de equilíbrio é calculado dividindo os custos de fechamento pela economia mensal: Equilíbrio (meses) = Custos de fechamento / Economia mensal.
Quando refinanciar — Cenários de queda de taxa
O ponto de equilíbrio indica quanto tempo você deve manter o novo empréstimo para que a economia mensal cubra os custos de fechamento. A tabela abaixo modela um empréstimo de $300,000 a 30 anos com $4,500 em custos de fechamento.
| Queda de taxa | Taxa antiga | Nova taxa | Economia mensal | Equilíbrio |
|---|---|---|---|---|
| 0,25% | 7,00% | 6,75% | $50 | 90 meses (7,5 anos) |
| 0,50% | 7,00% | 6,50% | $100 | 46 meses (3,8 anos) |
| 0,75% | 7,00% | 6,25% | $149 | 31 meses (2,6 anos) |
| 1,00% | 7,00% | 6,00% | $197 | 23 meses (1,9 anos) |
| 1,50% | 7,00% | 5,50% | $293 | 16 meses (1,3 anos) |
| 2,00% | 7,00% | 5,00% | $385 | 12 meses (1,0 anos) |
Nota: Uma regra geral é que refinanciar vale a pena se você pode cortar sua taxa em pelo menos 0,5%–1% e planeja ficar além do ponto de equilíbrio. Custos de fechamento de $4,500 (1,5% de um empréstimo de $300K) são assumidos.
Divisão típica dos custos de fechamento de refinanciamento
Os custos de fechamento de refinanciamento geralmente ficam entre 2%–5% do valor do empréstimo. Esta tabela mostra para onde vai esse dinheiro.
| Item de custo | Valor típico | % do empréstimo (est.) |
|---|---|---|
| Taxa de originação do empréstimo | $1,000 – $3,000 | 0,5% – 1,0% |
| Taxa de avaliação | $300 – $700 | 0,1% – 0,2% |
| Seguro e busca de título | $700 – $2,000 | 0,3% – 0,7% |
| Taxas de registro e governamentais | $100 – $400 | 0,03% – 0,1% |
| Taxa de relatório de crédito | $30 – $100 | Fixo |
| Pontos de desconto (opcional) | $1,000 por ponto | 0,25% de corte na taxa / ponto |
| Escrow / pré-pagos (impostos e seguro) | $1,000 – $5,000 | Varia conforme a localização |
Nota: Alguns credores oferecem refinanciamentos "sem custos de fechamento", mas compensam aumentando a taxa de juros. Sempre compare o custo total (taxas + juros extras) durante o tempo que você espera manter o empréstimo.
Como usar
- Insira o saldo atual do seu empréstimo e a taxa de juros.
- Insira o prazo restante do seu empréstimo atual (em anos).
- Insira a nova taxa de juros que lhe foi oferecida.
- Insira o novo prazo do empréstimo (em anos) e os custos de fechamento estimados.
- Clique em Calcular para ver a economia mensal e o ponto de equilíbrio.
Perguntas Frequentes
Quando faz sentido refinanciar?
Geralmente faz sentido quando você pode baixar sua taxa em pelo menos 0,5–1%, planeja ficar na casa além do ponto de equilíbrio, e os custos de fechamento são razoáveis.
Quais são os custos de fechamento típicos?
Os custos de fechamento tipicamente variam de 2 a 5% do valor do empréstimo. Numa refinanciamento de 300.000 dólares, isso significa 6.000–15.000 dólares.
Devo refinanciar para um prazo mais curto?
Refinanciar de 30 para 15 anos costuma aumentar seu pagamento mensal mas economiza uma grande quantia de juros total. Use a calculadora para comparar.
O que é um refinanciamento com saque?
Substitui sua hipoteca existente por uma maior e dá a diferença em dinheiro. Pode ser útil para reformas ou consolidação de dívidas.
Esta ferramenta é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro.
Dicas
O ponto de equilíbrio é o número mais importante numa decisão de refinanciamento, então sempre calcule-o antes de se comprometer. Se você planeja se mudar dentro do período de equilíbrio, o refinanciamento custa dinheiro a você. Cuidado com credores que citam um refinanciamento sem custos de fechamento — eles não estão renunciando aos custos mas incorporando-os numa taxa mais alta.
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