🏡 PMI 計算機 - 私人房貸保險費用

輸入房屋價值、自備款、貸款年限與信用分數區間，估算私人房貸保險（PMI）的月繳、年繳與總費用。

房屋價值 / 購買價格（$）

自備款（$）

貸款年限

信用分數區間

這是什麼工具？

私人房貸保險（Private Mortgage Insurance，簡稱 PMI）是一種保護銀行（而非借款人）的保險，當借款人違約未繳傳統房貸時，保險會賠償銀行的損失。當你的自備款低於房價的 20%——也就是你的貸款價值比（LTV）超過 80%——通常就必須購買 PMI。PMI 費用會加入你的每月房貸還款中，費率範圍約為原始貸款金額的每年 0.3% 至 1.5%，具體取決於你的信用分數、自備款比例、貸款類型與特定銀行。了解 PMI 對任何自備款低於 20% 的購屋者都至關重要。以一筆 30 萬美元的貸款、0.55% 的 PMI 費率為例，你每年需多付約 1,650 美元（每月 137.50 美元），這還不包括房貸本金利息、房屋稅和保險。五年下來——這是多數屋主透過攤銷和房屋升值達到 80% LTV 所需的典型時間——累計就是 8,250 美元。PMI 與 FHA 房貸要求的房貸保險費（MIP）不同——MIP 是繳給聯邦住房管理局的，通常在整個貸款年限內都需繳納，除非你轉貸。這個 PMI 計算機專為購屋者、現有屋主和需要可靠估算 PMI 費用的房地產專業人士設計。輸入房屋價值、自備款、貸款年限與信用分數區間，工具即時回傳估算的年繳 PMI 費率、月繳 PMI 費用、年繳 PMI 費用、預估取消前的總 PMI 費用，以及可以取消 PMI 的 LTV 水準。搭配我們的自備款計算機和 LTV 計算機一起使用，可以全面規劃你的房貸策略。在估算取消年限時，本計算機假設 6% 的年房貸利率來建立攤銷表——這是保守假設；實際利率會改變達到 78% LTV 門檻的速度。

運作原理

計算機接收房屋價值、自備款金額、貸款年限與信用分數區間作為輸入。首先推算貸款金額（房屋價值減自備款），然後計算 LTV 比率。如果 LTV 在 80% 或以下，則不需 PMI。如果 LTV 超過 80%，工具會根據 LTV 區間與信用分數區間的組合，選取估算的年繳 PMI 費率。下表是不同 LTV 區間與信用分數級別的代表性年繳 PMI 費率（原始貸款金額的百分比）。實際費率因銀行、貸款類型和其他因素而異： | LTV 範圍 | 信用分數 ≥ 760 | 信用分數 700–759 | 信用分數 640–699 | 信用分數 < 640 | |---|---|---|---|---| | 80.01–85% | 0.25–0.35% | 0.35–0.50% | 0.50–0.65% | 0.65–0.90% | | 85.01–90% | 0.30–0.45% | 0.45–0.65% | 0.65–0.85% | 0.85–1.10% | | 90.01–95% | 0.40–0.55% | 0.55–0.80% | 0.80–1.05% | 1.05–1.35% | | 95.01–97% | 0.55–0.75% | 0.75–1.00% | 1.00–1.25% | 1.25–1.50% | | ≤ 80% | 0%（無 PMI） | 0% | 0% | 0% | 從年繳 PMI 費率出發，計算機推算：月繳 PMI =（貸款金額 × 年費率）÷ 12；年繳 PMI = 貸款金額 × 年費率；總 PMI = 年繳 PMI × 估計取消前年數。估計取消年份基於標準攤銷表達到 78% LTV 的時間點（根據《屋主保護法》的自動終止點）。對於傳統房貸，當貸款餘額降至原始房屋價值的 78% 時，銀行必須自動取消 PMI（前提是按時還款）。你也可以在 LTV 達到 80% 時附上重新估價證明，主動要求移除 PMI。假設揭露：78% 取消年限以固定 6% 年利率進行攤銷計算，此為保守假設——實際利率高低會改變達到 78% LTV 所需的月數。結果中顯示的 80% 移除估計是近似啟發式（78% 年限 × 0.8），並非獨立的攤銷計算。LTV 超過 97% 的貸款歸入表中最高費率檔，因此其費率反映的是 95.01–97% 級距。取消估計假設你不進行額外本金還款。

使用方法

輸入房屋價值或購買價格。
輸入你計畫的自備款金額（至少 3%，但 20% 可完全免除 PMI）。
輸入貸款年限（最常見為 15 年或 30 年）。
選擇你的信用分數區間，以獲得最準確的 PMI 費率估算。
按下「計算 PMI」按鈕，查看每月、每年與總 PMI 估算費用，以及 PMI 可取消的時間。

常見問題

PMI 和 MIP（FHA 房貸保險）有什麼不同？

PMI（私人房貸保險）適用於傳統房貸，當 LTV 達到 80%（自行申請）或 78%（自動）時可以取消。MIP（房貸保險費）適用於 FHA 房貸，包含一筆預付保費加上年繳保費。對於 2013 年 6 月 3 日之後核發的 FHA 房貸，MIP 通常持續整個貸款年限，除非你轉貸為傳統房貸。

什麼時候可以取消 PMI？

根據 1998 年《屋主保護法》（HPA），當你的 LTV 達到 80% 時，可以主動要求取消 PMI——需提供證明（如重新估價）表明房屋價值未下跌。當 LTV 依原始攤銷表降至 78% 時，銀行必須自動取消 PMI（前提是按時還款）。FHA 房貸的 MIP 移除規則不同，通常需要轉貸。

PMI 每月費用大約多少？

PMI 通常為原始貸款金額的每年 0.3% 至 1.5%。以 25 萬美元貸款為例，每月約 63 至 313 美元。確實費率取決於信用分數、LTV、貸款類型和銀行。760 以上分數且 90% LTV 的借款人可能只需約 0.40%，而 660 分且 95% LTV 的借款人可能需付 1.10% 以上。

不付 20% 自備款也能避免 PMI 嗎？

可以。最常見的做法是搭橋貸款：80% 第一順位房貸 + 10% 第二順位房貸或 HELOC + 10% 自備款。這種結構避免 PMI，但第二順位貸款利率通常較高。另一個選擇是銀行付 PMI（LPMI），銀行以略高的利率換取承擔 PMI——但與借款人自付 PMI 不同，LPMI 無法取消，因為它已內建於利率中。

PMI 是保護我還是保護銀行？

PMI 保護的是銀行，不是借款人。如果你違約未繳房貸，PMI 保單會賠償銀行部分損失。你仍然會失去房屋（被法拍），信用也會嚴重受損。PMI 不會代你還清貸款、保護你的淨值或幫你避免法拍。它的唯一目的是降低銀行風險，使其願意在 LTV 超過 80% 時放款。

PMI 可以抵稅嗎？

PMI 曾可根據「房貸保險費扣除額」由合格納稅人抵稅，該扣除額已延長至 2021 年。但此扣除額已到期，且截至最新稅法立法尚未續期。稅法經常變動，你的資格取決於調整後總收入和申報身分，請務必諮詢稅務專業人士了解現行規則。

如果提前取消預付 PMI 可以退款嗎？

取決於 PMI 類型。借款人月繳 PMI 在取消時立即停止計費——沒有需要退還的金額。一次性預付 PMI 在前幾年取消時可能按比例部分退還，但條款因保險公司而異。銀行付 PMI（LPMI）不可退還，因為已嵌入利率中。混合型 PMI（部分預付、部分月繳）有混合退款規則。

78% 取消估計用了哪些假設？

78% 取消年限是以固定 6% 年利率攤還您的貸款計算而得——這是保守假設。實際房貸利率會改變達到 78% LTV 的速度。80% 移除估計是粗略的啟發式（78% 年限 × 0.8），並非獨立的攤銷計算。LTV 超過 97% 的費率併入費率表中的最高檔，且此估計假設沒有額外本金還款。

本工具僅供參考，不構成財務建議。請諲詢合格的財務專業人士以獲取針對您具體情況的建議。

技巧與建議

消除 PMI 最有效的方法是盡快達到 80% 的 LTV。你可以透過額外償還本金來加速——即使每年只多繳一期，也能縮短數年的時間。另一個選擇是雙週還款計畫，一年下來等於繳了 13 個月的本金。如果你所在地區的房價在上漲，你的 LTV 會自動改善；你可以要求重新估價，證明房屋價值已上升到足以在 80% 門檻取消 PMI。對於新購屋，可以考慮搭橋貸款結構：80% 第一順位房貸 + 10% 第二順位房貸或 HELOC + 10% 自備款——這種結構完全避免 PMI，但第二順位貸款的利率通常較高。在購買前提升信用分數：760 以上分數的借款人，在同一筆貸款上的 PMI 費率大約只有 660 分者的一半。避免一次性預付 PMI，除非你計畫在幾年內出售或轉貸——月繳方案通常更好，因為達到 80% LTV 時可以取消，而預付 PMI 不可退還。如果你有 FHA 房貸附帶 MIP，移除的唯一方法通常是在 LTV 達到 80% 時轉貸為傳統房貸。務必向多家銀行比較 PMI 報價——同一借款人在不同銀行的費率差異可達 0.2% 以上，在 PMI 存續期間等同數千元的差距。