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🏘 Calculadora de Empréstimo FHA

Estime seu pagamento hipotecário FHA incluindo prêmios de seguro hipotecário. Insira o preço, taxa e prazo para ver seu custo mensal completo.

Preço de compra

Entrada (%)

Taxa de juros (%)

Prazo do empréstimo (anos)

O que é esta ferramenta?

Um empréstimo FHA é uma hipoteca segurada pela Federal Housing Administration, uma agência do governo dos EUA. Os empréstimos FHA são projetados para tornar a compra de casa acessível a compradores que podem não se qualificar para hipotecas convencionais, particularmente compradores de primeira viagem e aqueles com pontuações de crédito mais baixas ou entradas menores. A vantagem principal é uma entrada mínima de apenas 3,5%. O preço dessa entrada baixa é que os empréstimos FHA requerem prêmios de seguro hipotecário (MIP). Há dois componentes: um prêmio inicial (geralmente 1,75% do valor do empréstimo) e um prêmio anual (tipicamente 0,55–1,05% do valor do empréstimo, pago mensalmente). Esta calculadora permite que você insira o preço da casa, a porcentagem de entrada (mínimo 3,5%), a taxa de juros e o prazo do empréstimo. Calcula a entrada, o valor do empréstimo base, o MIP mensal e seu pagamento mensal total.

Como funciona

A entrada é calculada como Entrada = Preço × (Entrada % / 100), com um mínimo de 3,5% para empréstimos FHA. O valor do empréstimo base é o preço menos a entrada. O MIP mensal é calculado como MIP mensal = Empréstimo base × (Taxa MIP anual / 100 / 12). Esta calculadora usa uma taxa MIP anual de 0,55%. O pagamento mensual de capital e juros usa a fórmula de amortização padrão. O pagamento mensal total é a soma deste mais o MIP mensal.

Requisitos de empréstimos FHA (2025)

Empréstimos FHA são projetados para acessibilidade. A tabela abaixo resume os principais critérios de qualificação e termos padrão.

Requisito	Regra padrão FHA
Score de crédito mínimo (3.5% de entrada)	580
Score de crédito mínimo (10% de entrada)	500 – 579
Entrada mínima	3.5% do preço de compra
Razão DTI máxima	43% (alguns credores permitem até 56.9% com fatores compensatórios)
MIP inicial (UFMIP)	1.75% do valor do empréstimo base
MIP anual (prazo > 15 anos, entrada < 5%)	0.55% (pelo prazo do empréstimo)
Remoção do MIP	11 anos (se entrada ≥ 10%); caso contrário pelo prazo do empréstimo
Limite de empréstimo (área de baixo custo, 2025)	$524,225 (unifamiliar)
Limite de empréstimo (área de alto custo, 2025)	$1,209,750 (unifamiliar)

Nota: Os limites de empréstimos FHA são definidos anualmente pelo HUD e variam por condado. Credores podem impor "overlays" mais rigorosos que o mínimo FHA. Confirme os limites e taxas atuais com um credor aprovado pela FHA.

Comparação empréstimo FHA vs convencional

Empréstimos FHA e convencionais servem a diferentes perfis de mutuários. Esta tabela ajuda você a decidir qual caminho se adapta à sua situação.

Característica	Empréstimo FHA	Empréstimo convencional
Entrada mínima	3.5%	3% – 5%
Score de crédito mínimo	580 (3.5% de entrada)	620+ (típico)
Seguro hipotecário	MIP — frequentemente pelo prazo do empréstimo	PMI — removível a 20% de capital
Prêmio inicial	1.75% UFMIP	Nenhum
Limites de empréstimo	Definidos pelo HUD por condado	Limite conforme ($806,500 em 2025)
Requisitos de propriedade	Deve atender aos padrões de avaliação FHA	Avaliação padrão
Melhor para	Crédito mais baixo, poupança menor	Crédito mais forte, planeja remover MI

Nota: Para mutuários que podem atingir 20% de capital em poucos anos, um empréstimo convencional é frequentemente mais barato a longo prazo porque o PMI pode ser cancelado. O MIP do FHA, por outro lado, tipicamente dura todo o prazo do empréstimo quando a entrada é inferior a 10%.

Como usar

Insira o preço de compra da casa.
Insira a porcentagem de entrada (mínimo 3,5% para FHA).
Insira a taxa de juros anual como porcentagem.
Insira o prazo do empréstimo em anos (tipicamente 15 ou 30).
Clique em Calcular para ver a entrada, o empréstimo base, o MIP e o pagamento mensal total.

Perguntas Frequentes

Qual é a entrada mínima para um empréstimo FHA?

A entrada mínima é 3,5% do preço de compra, desde que sua pontuação de crédito seja 580 ou superior. Se estiver entre 500 e 579, o mínimo aumenta para 10%.

O que é MIP e posso eliminá-lo?

O MIP é o seguro que protege o credor num empréstimo FHA. Para empréstimos com entradas inferiores a 10%, o MIP tipicamente dura toda a vida do empréstimo. Com 10% ou mais, pode ser eliminado após 11 anos.

Como um empréstimo FHA se compara a um convencional?

Os empréstimos FHA têm requisitos de entrada mais baixos e padrões de crédito mais flexíveis, mas requerem MIP vitalício na maioria dos casos. Os convencionais podem requerer PMI mas este pode ser eliminado a 20% de capital.

Que pontuação de crédito preciso para um empréstimo FHA?

A FHA exige um mínimo de 580 para a opção de entrada de 3,5%. No entanto, muitos credores estabelecem seus próprios requisitos mais altos.

Esta ferramenta é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro.

Dicas

Ao comparar um empréstimo FHA com um convencional, calcule o custo total durante o tempo que você espera ter a casa. O MIP do FHA dura toda a vida do empréstimo com menos de 10% de entrada, enquanto o PMI convencional pode ser eliminado a 20% de capital. O MIP inicial de 1,75% é adicionado ao seu saldo de empréstimo, o que significa que você paga juros sobre ele durante 30 anos.

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