🏢 固定資産税計算ツール

固定資産税（kotei shisanzei）は、土地・建物・償却資産（事業用の機械など）に課される年額の市町村税です。不動産の場合、市町村が3年ごとに評価する課税標準額に1.4%を掛けて税額を算出します。課税標準額は市場価格ではなく自治体が付す評価額で、住宅用地では市場価格を大きく下回るのが一般的です。市街化区域内の土地建物には、さらに上限0.3%の都市計画税がかかるケースが多いです。

日本の地方行政はこの税で大きな財源をまかなっています。評価額は意識的に市場価格より低く設定され（市場の60〜80%程度）、4,000万円で買った物件でも評価額は2,000〜2,500万円しかないというのはよくある話です。評価は3年ごとに行われ（評価替え）、納税通知書は毎年5〜6月に届きます。購入をローンで考える場合は住宅ローン計算ツールで毎月の返済に税負担を上乗せした総コストを確認しましょう。

本ツールは土地と建物の課税標準額にそれぞれ1.4%を掛けて税額を計算します。小規模住宅用地（200m²以下の居住用住宅用地）は、土地部分の課税標準額が評価額の1/6になる大きな優遇で、200m²超400m²以下の部分は1/3です。市街化区域内では土地・建物に都市計画税（上限0.3%）がかかります。

住宅用地の特例：住宅用地は、標準税率1.4%を適用する前に課税標準額が大幅に引き下げられます。

新築住宅には建物部分の固定資産税が当初3〜5年間半減される特例があり、「新築」にチェックを入れると反映されます。同じ物件の住宅ローンの返済額は住宅ローン計算ツールで。月々の返済にこの税金を加えた金額が、持ち家の本当のコストです。

1. 土地の課税標準額（納税通知書に記載）を入力します。
2. 建物の課税標準額を入力します。
3. 土地が小規模住宅用地（200m²以下）に該当するか選択します。
4. 任意で都市計画税と新築住宅の減額を有効にします。
5. 「計算する」を押すと、固定資産税の年額と都市計画税が表示されます。

課税標準額とは何ですか。購入価格より安いのはなぜですか？

市町村が3年ごとに独自の評価で定める課税額で、市場価格より控えめに設定されるのが一般的です（市場の60〜80%程度）。固定資産税はこの評価額の1.4%であって、購入価格の1.4%ではありません。

小規模住宅用地の軽減はどう働きますか？

住宅用地のうち200m²までの部分は、課税標準額が評価額の1/6になります。200m²超400m²以下の部分は1/3です。自宅の敷地として認められれば自動的に適用されます。

都市計画税とは何ですか？

市街化区域内の土地・建物に課される追加の税金で、上限0.3%（大都市では0.3%、その他は0.2%が多い）です。固定資産税と同じ納税通知書で徴収され、都市基盤整備の財源になります。

マンション（区分所有）でも固定資産税はかかりますか？

はい。各住戸が専有部分の評価額（土地の持分と建物）に応じて個別に課税されます。土地の持分には小規模住宅用地の軽減も適用され、所有者ごとに納税通知書が届きます。

納付時期はいつですか？

5月または6月に通知書が届き、通常6月・9月・12月・2月の年4回に分けて納付します。給与天引きにはなりません。

新築には減額の特例がありますか？

はい。新築の住宅は建物部分の固定資産税が3年間（長期優良住宅の認定を受けた場合は5年間）半額になります。床面積の上限などの条件はありますが、通知書には自動的に反映されます。

このツールは情報提供のみを目的としており、金融アドバイスではありません。

200m²以下の小規模住宅用地の軽減が最大の節税ポイントです。評価額800万円の土地なら課税標準額が約133万円になり、税額は112,000円から18,667円に下がります。軽減は自宅の敷地として使う200m²までの部分に限られ、300m²の敷地なら最初の200m²が1/6、残り100m²が1/3で計算されます。新築住宅は建物部分が3年間（長期優良住宅は5年間）半額になります。機械などの償却資産も簿価の1.4%で固定資産税の対象になるため、中小の工場では見落としがちです。不動産を相続する場合、この評価額が相続税計算ツールの基礎にもなるので、納税通知書は大切に保管しましょう。