🏢 일본 고정자산세 계산기
일본 부동산의 연간 고정자산세(固定資産税)를 추정합니다. 토지·건물 평가액의 1.4%, 선택 도시계획세, 200m² 주택지 경감을 반영합니다.
이 도구란 무엇인가요?
고정자산세(固定資産税, 코테이시산제이)는 토지·건물·감가상각 사업 자산에 부과되는 연간 시구정촌세입니다. 부동산의 경우 시가가 아니라 시가 매 3년마다 다시 정하는 평가액(과세표준액)의 1.4%를 세율로 적용합니다. 주거용 토지는 평가액이 시가보다 크게 낮게 잡히는 것이 일반적입니다. 대부분의 주택은 시가화구역 안에 있으면 최대 0.3%의 도시계획세(都市計画税)도 함께 부과됩니다. 한국의 재산세와 비슷하지만, 일본은 평가액 산정 주기와 경감 구조가 다릅니다.
일본은 이 세금으로 지방 행정 서비스의 상당 부분을 조달합니다. 평가액이 의도적으로 시가보다 낮게 책정되는데, 보통 시가의 60~80% 수준입니다. 4,000만 엔에 산 집의 평가액이 2,000만~2,500만 엔밖에 안 되는 경우가 많아 소유자들이 의외로 느끼는 부분입니다. 지자체는 3년마다 재평가(평가대체)하며, 통지서(固定資産税納税通知書)는 매년 5~6월에 도착합니다. 대출로 집을 산다면 주택담보대출 계산기로 월 상환액 위에 이 세금이 어떻게 얹히는지 확인하세요.
작동 방식
계산기는 토지와 건물의 평가액에 각각 1.4%를 곱합니다. 소규모 주택지(200m² 이하의 주거용 주택 부지)는 토지분 평가액의 1/6만 과세되므로 주택 소유자에게 큰 혜택입니다. 200m² 초과 400m² 이하 구간은 1/3만 과세됩니다. 시가화 구역에서는 토지·건물에 도시계획세(0.3% 상한)가 더해집니다.
| 부동산 예시 | 평가액 | 연간 고정자산세 |
|---|---|---|
| 소규모 주택지 (150m²) | 8,000,000 (토지) | 18,667 (1/6 적용) |
| 주택 (건물) | 7,000,000 | 98,000 |
| 아파트 한 호 | 12,000,000 | 168,000 |
| 창고 (상업용) | 25,000,000 | 350,000 |
주택용지 특례 주택용지는 표준세율 1.4%를 적용하기 전에 과세표준이 되는 평가액이 크게 낮아집니다.
| 주택용지 유형 | 과세표준 평가액 | 감세 폭 |
|---|---|---|
| 소규모 주택용지(200m² 이하) | 평가액의 1/6 | 약 83% |
| 일반 주택용지(200m² 초과) | 평가액의 1/3 | 약 67% |
| 일정 요건의 신축 주택(200m² 이하) | — | 3–5년간 세액 1/2 |
신축 주택은 건물분을 첫 3~5년간 반액으로 깎아 주는 감면이 있는데, 계산기에서 신축 옵션을 선택하면 반영됩니다. 같은 부동산의 대출 쪽이 궁금하다면 주택담보대출 계산기를 이용하세요. 월 상환액과 이 세금을 합쳐야 진짜 보유 비용이 나옵니다.
사용 방법
- 토지 평가액(과세표준액)을 입력합니다. 통지서에서 확인할 수 있습니다.
- 건물 평가액을 입력합니다.
- 토지가 소규모 주택지(200m² 이하)인지 선택합니다.
- 필요하면 도시계획세와 신축 반액 옵션을 켭니다.
- 계산 버튼을 누르면 연간 고정자산세와 도시계획세가 표시됩니다.
자주 묻는 질문
평가액이 무엇이고 왜 매입가보다 낮나요?
지자체가 3년마다 자체 기준으로 산정하는 과세 기준가액입니다. 의도적으로 보수적으로 책정되어 보통 시가의 60~80% 수준입니다. 세금은 매입가가 아니라 이 평가액의 1.4%입니다.
소규모 주택지 경감은 어떻게 작동하나요?
주택 부지 중 200m²까지는 평가액의 1/6만 과세되고, 200~400m² 구간은 1/3이 과세됩니다. 해당 부지가 주택의 부지로 인정되면 자동 적용됩니다.
도시계획세(都市計画税)란 무엇인가요?
시가화 구역 안의 토지·건물에 최대 0.3%(대도시는 보통 0.3%, 그 외는 0.2%)로 부과되는 추가 세금입니다. 고정자산세와 같은 통지서로 징수되며 도시 기반시설 재원으로 쓰입니다.
아파트(맨션)에도 부과되나요?
네. 각 호실이 토지 지분과 건물분에 대해 별도로 과세됩니다. 토지 지분에는 소규모 주택지 경감도 그대로 적용됩니다. 통지서는 소유자별로 발송됩니다.
세금은 언제 청구되나요?
지자체가 5월 또는 6월에 통지서를 보내며, 보통 6월·9월·12월·2월의 4회 분할로 납부합니다. 고용주가 대신 공제해 주지 않으므로 직접 납부해야 합니다.
신축 건물에 감면이 있나요?
있습니다. 신축 주택은 건물분 고정자산세가 3년간 반액이고, 장수명 인증 주택은 5년간 반액입니다. 면적 상한이 있으며 통지서에 자동 반영됩니다.
이 도구는 정보 제공 목적이며 재무 조언을 구성하지 않습니다.
팁과 조언
200m² 소규모 주택지 경감이 가장 큰 절세 수단입니다. 800만 엔 평가액이 1.4% 세율 앞에서 133만 엔으로 줄어, 세금이 112,000엔에서 18,667엔으로 떨어집니다. 다만 경감은 주택 부지 중 200m² 이하 부분에만 적용되며, 300m² 필지라면 처음 200m²는 1/6, 나머지는 1/3이 적용됩니다. 신축 주택은 건물분 세금이 3년(장수명 주택은 5년) 반액입니다. 기계류 같은 감가상각 사업 자산도 장부가의 1.4%로 고정자산세 대상이므로 소규모 공장이 놓치기 쉽습니다. 부동산을 상속받았다면 평가액이 상속세 계산의 기준이 되기도 하니 통지서를 잘 보관하세요.
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출처 및 참고 자료
최종 확인: 2026년 8월.
- 총무성(MIC) — 固定資産税 (MIC).
- 국세청(NTA) — 評価額と固定資産税の関係.
제한 사항
이것은 추정치입니다. 평가액, 소규모 주택지 경감 대상 여부, 도시계획세율은 모두 거주 지자체의 대장에 따라 달라집니다. 신축 반액 감면에는 여기서 모델링하지 않은 면적 상한과 조건이 있습니다. 확정 금액은 공식 통지서를 확인하세요.