🏢 Japan-Grundsteuer-Rechner

Die Grundsteuer (固定資産税, kotei shisanzei) ist eine jährliche Gemeindesteuer auf Grundstücke, Gebäude und abschreibbare Betriebsvermögensgegenstände. Für Immobilien gilt der Standardsatz von 1,4 % auf den Einheitswert (課税標準額), den die Stadt alle drei Jahre festsetzt – nicht der Marktpreis, sondern ein behördlich zugewiesener Wert, der für Wohngrundstücke meist deutlich unter dem Marktwert liegt. Für die meisten Wohnimmobilien kommt eine Stadtplanungssteuer (都市計画税) von bis zu 0,3 % hinzu, sofern das Grundstück in einem ausgewiesenen Urbanisierungsgebiet liegt.

Japan finanziert über diese Steuer einen großen Teil der kommunalen Leistungen. Weil Einheitswerte bewusst unter den Marktpreisen liegen – oft bei 60–80 % –, sind Eigentümer häufig überrascht, dass eine für 40 Millionen Yen gekaufte Immobilie nur auf 20–25 Millionen besteuert wird. Die Stadt bewertet alle drei Jahre neu (評価替え); der Bescheid (固定資産税納税通知書) kommt jeweils im Mai oder Juni. Wer die Immobilie finanziert, sieht im Hypothekenrechner, wie sich die Steuer auf die Monatsrate legt.

Der Rechner multipliziert den Einheitswert von Grundstück und Gebäude mit 1,4 %. Für ein kleines Wohngrundstück (Wohnbaufläche unter 200 m² – die „kleine“ Stufe) wird beim Grundstück nur 1/6 des regulären Einheitswerts angesetzt – eine enorme Entlastung für Eigenheimbesitzer. Grundstücke zwischen 200 m² und 400 m² werden mit 1/3 angesetzt. Die Stadtplanungssteuer (max. 0,3 %) wird in urbanisierten Gebieten auf Grundstücks- und Gebäudewert erhoben.

Entlastung für Wohnbauland. Wohnbauland wird vor Anwendung des Standardsteuersatzes von 1,4% nur mit einem Bruchteil seines Steuerwerts angesetzt.

Neu errichtete Häuser erhalten für die ersten 3–5 Jahre eine Halbierung der Gebäudesteuer (新築住宅の減額), die der Rechner anzeigt, wenn Sie das Kästchen „Neubau“ aktivieren. Ergänzen Sie gegebenenfalls die Stadtplanungssteuer. Für die Finanzierungsseite derselben Immobilie siehe den Hypothekenrechner – Monatsrate plus diese Steuern sind die echten Kosten des Eigentums.

1. Geben Sie den Einheitswert des Grundstücks ein (課税標準額, aus Ihrem Bescheid).
2. Geben Sie den Einheitswert des Gebäudes ein.
3. Wählen Sie, ob das Grundstück als kleines Wohngrundstück gilt (200 m² oder weniger).
4. Optional: Aktivieren Sie Stadtplanungssteuer und Neubau-Halbierung.
5. Klicken Sie auf Berechnen, um Grundsteuer und ggf. Stadtplanungssteuer pro Jahr zu sehen.

Was ist der Einheitswert und warum liegt er unter dem Kaufpreis?

Die Gemeinde setzt den steuerlichen Wert (課税標準額) alle drei Jahre nach eigener Bewertung von Grund und Gebäuden fest – bewusst konservativ, oft 60–80 % des Marktwerts. Besteuert werden 1,4 % dieses Einheitswerts, nicht des Kaufpreises.

Wie funktioniert der Rabatt für kleine Wohngrundstücke?

Für den Teil einer Wohnfläche bis 200 m² werden nur 1/6 des Einheitswerts besteuert; die Stufe 200–400 m² mit 1/3. Der Rabatt wird automatisch gewährt, wenn das Grundstück als Standort des Wohnhauses qualifiziert.

Was ist die Stadtplanungssteuer (都市計画税)?

Eine zusätzliche Abgabe von bis zu 0,3 % (typisch 0,3 % in Großstädten, 0,2 % anderswo) auf Grundstücke und Gebäude in Urbanisierungsgebieten. Sie wird zusammen mit der Grundsteuer eingezogen und finanziert kommunale Infrastruktur.

Zahle ich das auch für eine Eigentumswohnung (マンション)?

Ja – jede Einheit wird separat auf ihren Einheitswert für Grundanteil und Gebäude besteuert. Für den Grundanteil gilt derselbe kleine-Wohngrundstück-Rabatt. Der Bescheid geht an jeden Eigentümer.

Wann wird die Steuer fällig?

Die Gemeinden senden den Bescheid im Mai oder Juni; zahlbar in vier Quartalsraten (üblicherweise Juni, September, Dezember, Februar). Arbeitgeber können sie nicht abziehen – Sie zahlen direkt.

Gibt es Entlastung für Neubauten?

Ja – ein neu errichtetes Wohnhaus erhält für den Gebäudeteil drei Jahre lang (bei zertifizierten langlebigen Häusern fünf) eine Halbierung der Grundsteuer, begrenzt durch eine Flächenobergrenze. Der Rabatt erscheint automatisch auf dem Bescheid.

Dieses Tool dient nur Informationszwecken und stellt keine Finanzberatung dar.

Der 200-m²-Rabatt für kleine Wohngrundstücke ist der größte Hebel: Ein Einheitswert von 8 Millionen Yen sinkt für den 1,4-%-Satz auf 1,33 Millionen und die Rechnung von 112.000 auf 18.667 Yen. Der Rabatt gilt nur für den Teil des Grundstücks unter 200 m², der als Standort des Wohnhauses dient – bei 300 m² werden die ersten 200 mit 1/6, der Rest mit 1/3 angesetzt. Neubauten genießen drei Jahre (bei langlebigen Häusern fünf) die Halbierung der Gebäudesteuer. Abschreibbare Betriebsvermögensgegenstände wie Maschinen unterliegen ebenfalls der Grundsteuer von 1,4 % des Buchwerts – kleine Fabriken vergessen das oft. Haben Sie die Immobilie geerbt, dient der Einheitswert auch als Basis für die Erbschaftsteuer – der Bescheid ist also aufzubewahren.