🏢 Calculadora de Imposto Imobiliário do Japão

O imposto imobiliário (固定資産税, kotei shisanzei) é um tributo anual municipal sobre terrenos, construções e ativos empresariais depreciáveis. Para imóveis, a alíquota padrão é 1,4% do valor avaliado (課税標準額) definido pela cidade a cada três anos — não o preço de mercado, mas um valor que o município atribui, normalmente bem abaixo do mercado para terrenos residenciais. A maioria dos imóveis residenciais também paga o imposto de planejamento urbano (都市計画税), de até 0,3%, se o terreno estiver numa área urbana designada — um conceito próximo do IPTU brasileiro, mas com base tributária própria e reavaliação periódica.

O Japão financia grande parte dos serviços locais com este imposto. Como os valores avaliados são deliberadamente mais baixos que os de mercado — geralmente 60-80% — os proprietários costumam se surpreender: um imóvel comprado por 40 milhões de ienes é tributado sobre uma avaliação de apenas 20-25 milhões. O município reavalia a cada três anos (評価替え), e o aviso (固定資産税納税通知書) chega em maio ou junho. Se você vai financiar o imóvel, a calculadora de financiamento imobiliário mostra como o imposto se soma à parcela mensal.

A calculadora multiplica o valor avaliado do terreno e da construção por 1,4%. Para um terreno residencial pequeno (居住用住宅用地 abaixo de 200m² — a faixa "pequena"), o valor avaliado usado é apenas 1/6 da avaliação padrão para a parte do terreno, um alívio enorme para quem tem casa própria. Terrenos entre 200m² e 400m² usam 1/3. O imposto de planejamento urbano (teto de 0,3%) é aplicado aos valores de terreno e construção em áreas urbanizadas.

Benefício para terreno residencial. O terreno residencial é avaliado a uma fração de seu valor venal antes da aplicação da alíquota padrão de 1,4%.

Casas recém-construídas têm redução pela metade do imposto da construção (新築住宅の減額) nos primeiros 3-5 anos, que esta calculadora sinaliza quando você marca a caixa "construção nova". Some o imposto de planejamento urbano quando aplicável. Para o lado do financiamento do mesmo imóvel, veja a calculadora de financiamento imobiliário — a parcela mensal mais esses impostos é o custo real de ser proprietário.

1. Informe o valor avaliado do terreno (課税標準額, do seu aviso).
2. Informe o valor avaliado da construção.
3. Selecione se o terreno se qualifica como residencial pequeno (200m² ou menos).
4. Opcionalmente ative o imposto de planejamento urbano e a redução de construção nova.
5. Clique em Calcular para ver o imposto imobiliário anual e o imposto de planejamento urbano.

O que é "valor avaliado" e por que é menor do que paguei?

O município define um valor tributável (課税標準額) a cada três anos com base na própria avaliação de terrenos e construções — deliberadamente conservadora, geralmente 60-80% do valor de mercado. O imposto é 1,4% desse valor avaliado, não do preço de compra.

Como funciona o desconto de terreno residencial pequeno?

Para a parte do terreno residencial até 200m², apenas 1/6 do valor avaliado é tributado; a faixa de 200-400m² é tributada sobre 1/3. O desconto é automático se o terreno se qualifica como sede da casa.

O que é o imposto de planejamento urbano (都市計画税)?

Um imposto adicional de até 0,3% (tipicamente 0,3% nas grandes cidades e 0,2% em outras) sobre terrenos e construções dentro das áreas de promoção urbana. É cobrado no mesmo aviso do imposto imobiliário e financia a infraestrutura da cidade.

Pago isto num condomínio (マンション)?

Sim — cada unidade é tributada separadamente sobre o valor avaliado da parcela de terreno e da construção. A parcela de terreno usa o mesmo desconto residencial pequeno. O aviso é emitido para cada proprietário.

Quando o imposto é cobrado?

Os municípios enviam o aviso em maio ou junho, com pagamento em quatro parcelas trimestrais (normalmente junho, setembro, dezembro e fevereiro). Empregadores não podem descontar — você paga diretamente.

Há alívio para construções novas?

Sim — uma casa residencial recém-construída tem a parte da construção do imposto imobiliário reduzida pela metade por três anos (cinco para casas certificadas de vida longa), sujeito a um teto de área construída. O desconto aparece automaticamente no aviso.

Esta ferramenta é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro.

O desconto de terreno residencial pequeno de 200m² é a maior alavanca: uma avaliação de 8 milhões cai para 1,33 milhão na base de 1,4%, reduzindo a conta de 112.000 para 18.667 ienes. O desconto vale só para a parte do terreno abaixo de 200m² usada como sede da casa — um lote de 300m² usa 1/6 nos primeiros 200 e 1/3 no resto. Casas novas têm a metade do imposto da construção por três anos (ou cinco para casas de vida útil longa). Ativos empresariais depreciáveis, como máquinas, também pagam imposto imobiliário a 1,4% do valor contábil — pequenas fábricas costumam esquecer disso. Se você herdou o imóvel, o valor avaliado também é a base do imposto sobre heranças, então vale guardar o aviso.