🏢 日本固定资产税计算器

固定资产税（固定資産税，日语读作 kotei shisanzei）是对土地、建筑物及可折旧业务资产征收的年度市町村税。不动产的标准税率为1.4%，计税基数是市町村每三年评定一次的课税标准额（課税標準額）——不是市场价，而是政府核定值，住宅用地通常明显低于市价。位于城市化区域内的多数住宅还要缴纳最高 0.3% 的都市计划税（都市計画税）。

日本地方公共服务有相当大比例靠这项税支撑。因为课税标准额刻意低于市价（通常只有市价的 60–80%），业主常会惊讶：4,000 万日元买的房子，计税基数只有 2,000–2,500 万。市町村每三年重新评估一次（評価替え），通知书（固定資産税納税通知書）每年 5、6 月寄达。如果是贷款买房，房贷计算器能告诉你这笔税如何叠加进月供。

计算器把土地和建筑物的课税标准额分别乘以 1.4%。小规模住宅用地（居住用住宅用地 200㎡ 以下）的土地部分只按标准额的 1/6 计税，这是自住房业主最大的减负项；200–400㎡ 的土地按 1/3。城市化区域内的土地和建筑物再叠加都市计划税（上限 0.3%）。

住宅用地特例：住宅用地在适用标准税率1.4%之前，课税标准额会被大幅调低。

新建住宅可享受建筑物税额减半（新築住宅の減額）3–5 年，勾选"新建"选项后计算器会提示。适用的都市计划税一并计入。同一套房的贷款侧，请看房贷计算器——月供加这些税费才是真实持有成本。

1. 输入土地的课税标准额（課税標準額，见通知书）。
2. 输入建筑物的课税标准额。
3. 选择土地是否为 200㎡ 以下小规模住宅用地。
4. 可选：启用都市计划税与新建减半。
5. 点击"计算"查看年固定资产税与都市计划税。

什么是课税标准额？为什么比我买价低？

市町村每三年按自己的估价体系核定课税标准额（課税標準額），取值刻意保守，通常为市价的 60–80%。税额按该核定值的 1.4% 计算，与购买价无关。

小规模住宅用地折扣怎么运作？

住宅用地 200㎡ 以内的部分只按课税标准额的 1/6 计税，200–400㎡ 部分按 1/3。只要土地符合住宅地基条件就自动适用。

都市计划税是什么？

对城市化促进区域内土地和建筑物加征的税，最高 0.3%（大城市通常 0.3%，其他地区 0.2%），与固定资产税同一张通知书征收，用于城市基础设施。

公寓（マンション）也要缴吗？

要——每户按自己份额的土地和建筑物课税标准额分别计税，土地份额同样适用小规模住宅折扣，通知书发给每位业主。

什么时候缴？

市町村每年 5、6 月寄发通知书，分四期缴纳（通常为 6、9、12、次年 2 月）。不能由雇主代扣，需自行缴纳。

新建房屋有减免吗？

有——新建住宅的建筑物部分固定资产税减半三年（长期优良住宅五年），有建筑面积上限，通知书上会自动体现。

本工具仅供参考，不构成财务建议。请咨询合格的财务专业人士以获取针对您具体情况的建议。

200㎡ 小规模住宅用地折扣是最有力的杠杆：800 万日元的课税标准额按 1/6 折到 133 万再乘 1.4%，税额从 112,000 日元降到 18,667 日元。折扣只适用于作为住宅地基的 200㎡ 以内部分——300㎡ 的地块前 200㎡ 按 1/6、其余按 1/3。新建住宅建筑物税减半 3 年（长期优良住宅 5 年）。机械设备等可折旧业务资产同样按账面价值的 1.4% 缴固定资产税——小工厂常常漏掉这一项。若房产是继承来的，课税标准额也是继承税的计算基础，通知书务必收好。