📈 負債收入比（DTI）計算機

1. 輸入你的每月總收入（稅前、扣繳前）。
2. 輸入每月住房支出（目前或預估的房貸/租金、房屋稅、保險、管理費）。
3. 輸入所有其他月負債：車貸、學貸、信用卡最低應繳，以及其他經常性負債。
4. 按下「計算 DTI」按鈕。
5. 查看前端比、後端比、DTI 等級與建議的房貸月供上限。

前端比和後端比有什麼不同？

前端比（房屋比）只包含住房相關支出——房貸本金與利息、房屋稅、房屋保險、管理費——除以每月總收入。後端比則包含所有月負債：住房支出加上車貸、學貸、信用卡最低應繳、贍養費、扶養費以及任何其他經常性負債。銀行通常遵循 28/36 法則：前端比不超過 28%，後端比不超過 36%。

申請房貸需要多少 DTI？

傳統房貸多數銀行要求後端 DTI 在 43% 以下。若信用優良、自備款充足且有大量現金儲備，部分銀行可能允許達 45–50%。FHA 房貸在有補償因素的情況下允許後端 DTI 達 50%。VA 房貸除了 DTI 外，還使用剩餘收入測試，建議上限為 41%。

DTI 應該用稅前還是稅後收入？

銀行計算 DTI 使用的是每月總收入——即稅金、保險費和其他扣繳之前的金額。這是 Fannie Mae、Freddie Mac、FHA、VA 和多數貸款方案的標準公式。淨收入（實際到手金額）適合自己做預算，但不是銀行使用的數字。

信用卡最低應繳會計入 DTI 嗎？

會的。銀行計入每張信用卡帳單上的最低應繳金額，而非全部欠款。即使你每月全額繳清，信用報告上的最低應繳金額仍會用於 DTI 計算。如果沒有申報最低應繳，部分銀行會以未清餘額的 5% 計算。

如何快速降低 DTI？

降低 DTI 最快的方法是還清或減少現有負債（尤其是車貸等月付較高者），避免新增負債，以及增加收入。將多筆負債合併為一筆較低月付的貸款也有幫助，但要小心不要把期限拉太長，否則總利息會增加。如果 DTI 超過 50%，建議尋求非營利信用諮詢。

DTI 會影響我的信用分數嗎？

DTI 本身不會出現在信用報告上，也不是信用評分模型的直接因素。但高 DTI 往往伴隨高信用利用率（已用額度佔可用額度的比例），而信用利用率是 FICO 分數第二重要的因素。透過還清信用卡欠款來降低 DTI，同時也會改善信用利用率，進而提升分數。

如果我每月收入不固定怎麼辦？

對於有獎金或佣金的固定薪資借款人，銀行通常取稅單和 W-2 上過去兩年的收入平均值。對於自營工作者，銀行使用過去兩年個人稅單上的淨營業收入（扣除費用後），取平均值。如果你的收入是季節性或難以預測的，可能需要提供額外文件，且符合資格的收入可能低於你最佳月份的金額。

本工具僅供參考，不構成財務建議。請諲詢合格的財務專業人士以獲取針對您具體情況的建議。

如果你的 DTI 超過 43%，請集中精力加速償還高利率負債——信用卡帳單通常是最佳起點，因為利率最高，對每月支出的影響最直接。可以考慮「債務雪崩法」（先還利率最高的負債）以最小化總利息，或「債務雪球法」（先還金額最小的負債）以獲得心理動力。在申請房貸之前，避免新增任何負債——即使一筆小額車貸也可能讓你的 DTI 超過銀行門檻。如果你的收入不固定（佣金、接案、獎金制），銀行通常會取過去兩年的平均值，所以請及早準備文件。增加收入是另一個槓桿：兼職、加薪或增加共同借款人都能改善你的比率。請記住，各家銀行計算 DTI 的方式不同——有些會排除 10 個月內還清的負債，有些則不分期限全部計入。務必詢問你的銀行確切的計算方式。FHA 房貸的後端上限在有補償因素（高自備款、充足儲蓄）的情況下可達 50%，但 DTI 越高，代表你距離財務困境只有一個意外之遙。定期監控你的 DTI，尤其是在購屋或轉貸等重大財務決策之前。