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📊 Calcolatore TIR

Trova il tasso interno di rendimento per qualsiasi serie di flussi di cassa. Inserisci l'investimento iniziale e i rendimenti previsti per scoprire il punto di pareggio del tuo progetto.

Investimento iniziale

Flussi di cassa annuali (separati da virgole)

Che cos’è questo strumento?

Il Tasso Interno di Rendimento, o TIR, è la percentuale di rendimento annualizzata che un investimento guadagna nel suo ciclo di vita. Più precisamente, è il tasso di sconto per cui il Valore Attuale Netto (VAN) di tutti i flussi di cassa è esattamente zero. Se il TIR è superiore al tasso di rendimento richiesto, l'investimento vale la pena; se è inferiore, conviene cercare un'opportunità migliore. Il TIR è ampiamente usato nel budget degli investimenti, nel private equity, nell'analisi immobiliare e nel venture capital perché sintetizza una complessa serie di flussi di cassa in una singola percentuale intuitiva. Un progetto che richiede 100.000 dollari in anticipo e rende 30.000 dollari l'anno per quattro anni ha un TIR di circa il 7,7%: significa che guadagna l'equivalente del 7,7% composto annualmente sul saldo residuo. Questo calcolatore TIR usa il metodo numerico di Newton-Raphson per trovare il tasso che porta il VAN a zero. Inserisci l'investimento iniziale e un elenco di flussi di cassa futuri separati da virgole, e lo strumento trova il TIR mostrando anche una verifica che il VAN è approssimativamente zero a quel tasso. Tutto avviene localmente nel browser, senza dati trasmessi.

Come funziona

Il TIR è il valore di r che soddisfa l'equazione 0 = −Iniziale + Σ (CFₜ / (1 + r)^t). Poiché questa equazione non si può risolvere algebricamente per una serie arbitraria di flussi di cassa, il calcolatore usa il metodo iterativo di Newton-Raphson. Parte da una stima iniziale del 10%, calcola il VAN e la sua derivata (la variazione del VAN rispetto a r) e aggiusta la stima nella direzione che riduce il VAN verso zero. Questo processo si ripete — di solito convergendo in meno di 50 iterazioni — finché il VAN non è entro una piccola tolleranza di zero (meno di un centesimo). Lo strumento poi verifica il risultato mostrando il VAN al TIR trovato così puoi confermare che è approssimativamente zero. Se il pattern dei flussi di cassa ha più cambi di segno (ad esempio un costo a metà progetto), potrebbero esserci più TIR validi, e il calcolatore riporta quello più vicino alla stima iniziale standard del 10%.

Valori di riferimento TIR per tipo di investimento

Un buon TIR dipende molto dal rischio. Gli investitori richiedono rendimenti più alti da investimenti più rischiosi e meno liquidi. Gli intervalli seguenti riflettono benchmark comuni istituzionali e retail.

Tipo di investimento	Intervallo TIR tipico	Livello di rischio
Titoli di Stato USA	4% – 5%	Molto basso (garantiti dal governo USA)
Obbligazioni societarie investment-grade	5% – 7%	Basso
Indice S&P 500 (media di lungo periodo)	8% – 10%	Medio (volatilità di mercato)
Immobiliare (affitto, senza leva)	8% – 12%	Medio
Private equity	15% – 25%	Alto (illiquido, lock-up 7–10 anni)
Venture capital / startup	20% – 35%+ (obiettivo)	Molto alto (la maggior parte fallisce)

Nota: gli intervalli sono ampi benchmark storici, non garanzie. TIR obiettivo più alti riflettono rischio più alto e liquidità minore. Confronta sempre il TIR di un investimento con il tuo costo del capitale e la tua tolleranza al rischio.

TIR vs ROI vs CAGR — Differenze chiave

TIR, ROI e CAGR misurano tutti il rendimento, ma rispondono a domande diverse. Scegliere la metrica giusta previene costosi errori di giudizio.

Caratteristica	TIR	ROI	CAGR
Nome completo	Tasso interno di rendimento	Ritorno sull'investimento	Tasso di crescita annuale composto
Conta il valore temporale?	Sì	No	Sì (solo estremi)
Gestisce flussi multipli?	Sì (qualsiasi calendario)	No (totale in vs out)	No (valore iniziale e finale)
Basi della formula	Tasso di sconto che pone VAN = 0	(Guadagno / Costo) × 100%	((Fine / Inizio)^(1/anni)) − 1
Miglior uso per	Flussi irregolari, progetti	Snapshot profitto totale rapido	Crescita singola somma
Limitazione chiave	Più TIR con cambi di segno	Ignora la tempistica	Nasconde la volatilità intermedia

Nota: per progetti con flussi di cassa irregolari, il TIR è di solito la metrica singola più informativa, ma il VAN resta lo standard aureo per le decisioni di accettazione/rifiuto.

Come usare

Inserisci l'importo dell'investimento iniziale (il costo in anticipo come numero positivo).
Inserisci i flussi di cassa previsti per ogni anno, separati da virgole.
Clicca Calcola per trovare il TIR con il metodo di Newton-Raphson.
Controlla la riga di verifica per confermare che il VAN è approssimativamente zero.
Confronta il TIR con il tuo tasso di rendimento richiesto per decidere se investire.

Domande Frequenti

Cos'è un buon TIR?

Dipende dal rischio e dalle opportunità alternative. Per progetti a basso rischio, un TIR dell'8–12% può essere attraente. Per iniziative a più alto rischio come startup o sviluppo immobiliare, gli investitori cercano spesso TIR del 15–25% o più. Confronta sempre il TIR con il tuo costo del capitale o il rendimento ottenibile altrove a rischio simile.

Perché il calcolatore potrebbe non trovare un TIR?

Se tutti i flussi di cassa sono positivi (nessun investimento iniziale) o tutti negativi (puro costo senza rendimento), non c'è un TIR significativo. Se i flussi cambiano segno più di una volta, possono esserci più TIR, e il calcolatore riporta solo quella più vicina alla stima iniziale del 10%. In questi casi l'analisi VAN è più affidabile del TIR.

In cosa il TIR differisce dal ROI?

Il ROI (ritorno sull'investimento) è un semplice rapporto tra profitto totale e costo totale, senza riguardo alla tempistica dei flussi. Il TIR tiene conto del valore temporale del denaro, quindi riconosce che guadagnare prima è meglio che guadagnare dopo. Per investimenti multi-anno, il TIR è quasi sempre la metrica più informativa.

Cosa mi dice la riga di verifica VAN?

Mostra il VAN ricalcolato al TIR trovato. Un TIR corretto dovrebbe portare questo valore a circa zero (entro una frazione di centesimo). Se vedi un numero grande lì, il metodo numerico non è converso correttamente, il che di solito significa che il pattern dei flussi è insolito e dovresti ricontrollare a mano.

Questo strumento ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria. Consulta un professionista finanziario qualificato.

Consigli

Il TIR è più affidabile per pattern di flussi di cassa convenzionali — un'unica uscita iniziale seguita da una serie di entrate — perché pattern non convenzionali con più cambi di segno possono produrre più TIR valide o nessuna. Quando confronti progetti di dimensioni o durate diverse, preferisci la regola del VAN rispetto al TIR, perché il TIR può fuorviare favorendo progetti piccoli e brevi rispetto a quelli più grandi che creano più valore totale. Sii prudente con le ipotesi di reinvestimento del TIR: il metodo presuppone implicitamente di poter reinvestire i flussi intermedi al TIR stesso, il che può essere irrealisticamente alto per progetti molto redditizi. Per una stima più conservativa, calcola il TIR modificato (MIRR) con un tasso di reinvestimento realistico. Infine, sottoponi sempre a stress test le tue ipotesi sui flussi di cassa: un progetto che appare ottimo a un TIR del 20% può diventare marginale se i ricavi arrivano il 10% sotto le previsioni, quindi modella una gamma di scenari prima di impegnare capitale.

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